สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ กฎหมายขายฝากฉบับที่ให้ความคุ้มครองผู้ขายฝากโดยเฉพาะ คือ พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 โดยมีมาตรการสำคัญ เช่น กำหนดระยะเวลาไถ่ไม่น้อยกว่า 1 ปีและไม่เกิน 10 ปี จำกัดสินไถ่ไม่ให้คิดผลตอบแทนเกิน 15% ต่อปี กำหนดให้ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งเตือนก่อนครบกำหนด และเปิดทางให้ผู้ขายฝากวางทรัพย์เพื่อใช้สิทธิไถ่ได้ในกรณีที่ไม่สามารถไถ่กับผู้ซื้อฝากได้ตามเงื่อนไขของกฎหมาย
สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ คุ้มครองผู้ขายฝากอย่างไรบ้าง?
การขายฝากเป็นธุรกรรมที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์นำที่ดิน บ้าน หรือทรัพย์ที่เข้าเงื่อนไขตามกฎหมายไปขายให้ผู้ซื้อฝาก โดยตกลงกันว่าผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์คืนภายในระยะเวลาที่กำหนด
ประเด็นสำคัญที่หลายคนเข้าใจผิดคือ การขายฝากไม่ใช่การจำนอง เพราะเมื่อจดทะเบียนขายฝากแล้ว กรรมสิทธิ์ในทรัพย์จะตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันที ผู้ขายฝากเหลือสิทธิในการไถ่ทรัพย์คืนภายในกำหนดเวลาเท่านั้น
ด้วยเหตุนี้ กฎหมายจึงมีมาตรการเฉพาะเพื่อป้องกันไม่ให้ผู้ขายฝากเสียเปรียบ โดยเฉพาะกรณีที่ผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดาที่นำที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยมาเป็นทรัพย์ขายฝาก
กฎหมายขายฝากฉบับใหม่คืออะไร?
กฎหมายที่ใช้คุ้มครองผู้ขายฝากในกรณีดังกล่าวคือ พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ซึ่งกรมที่ดินเผยแพร่ตัวบทกฎหมายดังกล่าวไว้โดยตรง
กฎหมายฉบับนี้มีเจตนารมณ์สำคัญในการลดความเสียเปรียบของผู้ขายฝาก โดยกำหนดหลักเกณฑ์เกี่ยวกับระยะเวลาไถ่ การกำหนดสินไถ่ สิทธิในการใช้ประโยชน์จากทรัพย์ และขั้นตอนเมื่อถึงกำหนดไถ่ให้ชัดเจนมากขึ้น
หมายเหตุ: คำว่า “สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่” ที่ใช้กันทั่วไป อาจทำให้เข้าใจว่าเพิ่งมีกฎหมายใหม่ในปี 2569 แต่กฎหมายคุ้มครองเฉพาะเรื่องนี้คือ พ.ศ. 2562 และยังเป็นหลักเกณฑ์สำคัญสำหรับการขายฝากที่อยู่ในขอบเขตของกฎหมาย
- กำหนดระยะเวลาไถ่ชัดเจน ไม่ต่ำกว่า 1 ปี และไม่เกิน 10 ปี
หนึ่งในมาตรการสำคัญคือ สัญญาขายฝากตามกฎหมายฉบับนี้จะกำหนดเวลาไถ่ ต่ำกว่า 1 ปีหรือเกิน 10 ปีไม่ได้ หากในสัญญากำหนดเวลาไว้นอกกรอบดังกล่าว กฎหมายกำหนดให้ถือระยะเวลาเป็น 1 ปีหรือ 10 ปี แล้วแต่กรณี และผู้ขายฝากยังสามารถใช้สิทธิไถ่ก่อนครบกำหนดได้ นอกจากนี้ หากมีการขยายระยะเวลาไถ่ ระยะเวลาเดิมรวมกับระยะเวลาที่ขยายแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี
ประโยชน์ต่อผู้ขายฝาก: ช่วยป้องกันการกำหนดระยะเวลาไถ่ที่สั้นเกินไปจนผู้ขายฝากไม่มีเวลาเตรียมเงินมาไถ่ทรัพย์คืน
- ผู้ขายฝากสามารถไถ่ทรัพย์คืนก่อนครบกำหนดได้
ผู้ขายฝากไม่จำเป็นต้องรอให้ถึงวันสุดท้ายของสัญญาจึงจะไถ่ทรัพย์คืนได้ หากมีเงินพร้อม ผู้ขายฝากสามารถใช้สิทธิไถ่ก่อนครบกำหนดตามเงื่อนไขของกฎหมายได้ และในกรณีที่สินไถ่ถูกกำหนดสูงกว่าราคาขายฝาก หากมีการไถ่ก่อนครบกำหนด ส่วนที่สูงกว่านั้นจะต้องลดลงตามสัดส่วนของระยะเวลาที่ลดลง ขณะที่ผู้ซื้อฝากอาจเรียกค่าเสียโอกาสได้ แต่ไม่เกินร้อยละ 2 ต่อปีของราคาขายฝากตามระยะเวลาที่เหลือ จุดนี้จึงเป็นอีกหนึ่งกลไกที่ช่วยลดภาระของผู้ขายฝากที่สามารถหาเงินมาไถ่ได้เร็วกว่ากำหนด
- จำกัดสินไถ่และผลตอบแทนไม่เกิน 15% ต่อปี
อีกเรื่องที่ผู้ขายฝากควรตรวจสอบอย่างละเอียดคือ จำนวนสินไถ่ กฎหมายกำหนดว่า สินไถ่อาจสูงกว่าราคาขายฝากได้ แต่เมื่อคำนวณในลักษณะดอกเบี้ยแล้ว ต้องไม่เกิน ร้อยละ 15 ต่อปี โดยคำนวณตั้งแต่วันที่จดทะเบียนขายฝากจนถึงวันครบกำหนดเวลาไถ่ หลักเกณฑ์นี้มีความสำคัญอย่างมาก เพราะช่วยกำหนดเพดานผลตอบแทนที่ผู้ซื้อฝากสามารถเรียกจากผู้ขายฝาก และทำให้ผู้ขายฝากสามารถประเมินต้นทุนในการนำทรัพย์กลับคืนได้ตั้งแต่ต้น
ตัวอย่างง่ายๆ
หากราคาขายฝากกำหนดไว้ 1,000,000 บาท ผู้ขายฝากไม่ควรดูเพียงตัวเลข “สินไถ่” ที่เขียนอยู่ในสัญญา แต่ควรคำนวณด้วยว่าสินไถ่ดังกล่าวเมื่อเทียบกับราคาขายฝากและระยะเวลาของสัญญาแล้ว คิดเป็นผลตอบแทนต่อปีเท่าใด
- ผู้ขายฝากยังมีสิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์จากทรัพย์
แม้กรรมสิทธิ์จะโอนไปยังผู้ซื้อฝากเมื่อจดทะเบียนขายฝาก แต่กฎหมายกำหนดให้ผู้ขายฝากยังคงมีสิทธิครอบครอง ใช้สอย และได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่ขายฝากจนถึงวันที่หมดสิทธิไถ่สำหรับกรณีที่เป็นที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย ผู้ขายฝากไม่ต้องชำระค่าตอบแทนให้ผู้ซื้อฝากสำหรับการใช้ประโยชน์ดังกล่าว และดอกผลที่เกิดจากทรัพย์ระหว่างระยะเวลาขายฝากยังเป็นของผู้ขายฝากด้วย มาตรการนี้มีความสำคัญในทางปฏิบัติ เพราะช่วยให้ผู้ขายฝากยังสามารถใช้บ้านเป็นที่อยู่อาศัยหรือใช้ที่ดินประกอบเกษตรกรรมต่อไปได้ระหว่างรอหาเงินมาไถ่
- ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งเตือนก่อนครบกำหนดไถ่
กฎหมายไม่ได้ปล่อยให้ผู้ขายฝากต้องจำวันครบกำหนดด้วยตัวเองเพียงฝ่ายเดียว ก่อนถึงกำหนดเวลาไถ่ ไม่น้อยกว่า 3 เดือน แต่ไม่เกิน 6 เดือน ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งเป็นหนังสือไปยังผู้ขายฝาก เพื่อให้ทราบกำหนดเวลาไถ่และจำนวนสินไถ่ โดยมีหลักเกณฑ์เกี่ยวกับวิธีการแจ้งตามกฎหมาย หากผู้ซื้อฝากไม่ดำเนินการแจ้งตามที่กฎหมายกำหนด ผู้ขายฝากจะมีสิทธิไถ่ทรัพย์ต่อไปได้อีก 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนดไถ่เดิม ตามเงื่อนไขของกฎหมาย นี่ถือเป็นมาตรการคุ้มครองที่สำคัญ เพราะช่วยลดความเสี่ยงที่ผู้ขายฝากจะเสียทรัพย์เพียงเพราะพลาดกำหนดเวลาโดยไม่ทราบจำนวนสินไถ่หรือวันครบกำหนดที่แน่นอน
- หากไถ่กับผู้ซื้อฝากไม่ได้ สามารถวางทรัพย์ได้
ในบางกรณีผู้ขายฝากมีเงินพร้อมไถ่ แต่ไม่สามารถติดต่อหรือใช้สิทธิไถ่กับผู้ซื้อฝากได้ โดยไม่ได้เกิดจากความผิดของผู้ขายฝาก กฎหมายจึงเปิดช่องให้ผู้ขายฝากสามารถ วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ ต่อสำนักงานที่ดินตามหลักเกณฑ์ที่กำหนด เพื่อรักษาสิทธิของตนเอง กรมที่ดินระบุว่า ในกรณีที่ผู้ขายฝากไม่สามารถใช้สิทธิไถ่กับผู้ซื้อฝากได้ด้วยเหตุที่ไม่ใช่ความผิดของตน ผู้ขายฝากมีสิทธิวางทรัพย์ภายใน 30 วันนับแต่วันถึงกำหนดเวลาไถ่ หรือวันที่เหตุที่ทำให้ไม่สามารถใช้สิทธิไถ่สิ้นสุดลง ตามเงื่อนไขของกฎหมาย ดังนั้น หากถึงกำหนดไถ่แล้วผู้ซื้อฝากไม่รับเงินหรือไม่สามารถติดต่อได้ ผู้ขายฝากไม่ควรปล่อยเวลาให้ผ่านไป แต่ควรตรวจสอบสิทธิในการวางทรัพย์กับสำนักงานที่ดินโดยเร็ว
- ข้อพิพาทจากการขายฝากถือเป็นคดีผู้บริโภค
กฎหมายยังวางหลักให้คดีที่มีข้อพิพาทอันเนื่องมาจากการขายฝากตามกฎหมายฉบับนี้เป็น คดีผู้บริโภค และให้ถือว่าผู้ขายฝากเป็นผู้บริโภค หลักการดังกล่าวมีความสำคัญในกรณีที่เกิดข้อพิพาทระหว่างผู้ขายฝากกับผู้ซื้อฝาก เพราะผู้ขายฝากได้รับสถานะตามกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภคในการดำเนินคดีที่เกี่ยวข้อง
- สิ่งที่ผู้ขายฝากควรตรวจสอบก่อนเซ็นสัญญา
แม้มีกฎหมายคุ้มครอง แต่ผู้ขายฝากก็ไม่ควรเซ็นเอกสารโดยไม่ได้อ่านรายละเอียด เพราะการขายฝากเป็นการโอนกรรมสิทธิ์จริง ไม่ใช่เพียงการนำทรัพย์ไปค้ำประกัน ก่อนจดทะเบียน ควรตรวจสอบอย่างน้อย 6 เรื่อง ได้แก่
- ราคาขายฝากจริง ว่าตรงกับเงินที่ได้รับจริงหรือไม่
- จำนวนสินไถ่ และวิธีคำนวณว่าถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่
- วันเริ่มต้นและวันครบกำหนดไถ่
- สิทธิในการครอบครองและใช้ประโยชน์ในทรัพย์
- เงื่อนไขการขยายเวลาไถ่ หากไม่สามารถหาเงินมาไถ่ได้ทัน
- เอกสารและหลักฐานการชำระเงิน ควรเก็บไว้ให้ครบถ้วน
หากเป็นธุรกรรมที่มีมูลค่าสูงหรือมีเงื่อนไขซับซ้อน การให้ทนายความตรวจร่างสัญญาก่อนจดทะเบียนย่อมช่วยลดความเสี่ยงได้มาก
สรุปส่งท้าย สัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ กฎหมายขายฝากฉบับใหม่คุ้มครองผู้ขายฝากอย่างไร? กล่าวโดยสรุป กฎหมายขายฝาก พ.ศ. 2562 เพิ่มหลักประกันให้ผู้ขายฝากในหลายด้าน ตั้งแต่การกำหนดระยะเวลาไถ่ 1–10 ปี การควบคุมสินไถ่และผลตอบแทนไม่เกิน 15% ต่อปี การให้ผู้ขายฝากยังใช้ประโยชน์จากทรัพย์ได้ การกำหนดให้ผู้ซื้อฝากแจ้งเตือนก่อนครบกำหนด และการเปิดช่องให้วางทรัพย์เมื่อไม่สามารถไถ่กับผู้ซื้อฝากได้
อย่างไรก็ตาม กฎหมายไม่ได้ทำให้การขายฝากปราศจากความเสี่ยง เพราะกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ยังโอนไปยังผู้ซื้อฝากตั้งแต่จดทะเบียน ดังนั้นหัวใจสำคัญที่สุดคือ ผู้ขายฝากต้องเข้าใจจำนวนเงินที่ได้รับ จำนวนสินไถ่ วันครบกำหนด และเงื่อนไขการไถ่ก่อนลงนามในสัญญา
หากเป็นการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย ควรตรวจสอบว่าธุรกรรมของตนเข้าเกณฑ์ที่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติ พ.ศ. 2562 หรือไม่ โดยสามารถตรวจสอบหลักเกณฑ์และระเบียบที่เกี่ยวข้องจากกรมที่ดินได้โดยตรง
Q: ขายฝากอสังหาริมทรัพย์ต่างจากจำนองอย่างไร?
A: ขายฝากคือการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อฝากตั้งแต่จดทะเบียน แล้วผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์คืนภายในเวลาที่กำหนด ส่วนจำนองไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ให้เจ้าหนี้ตั้งแต่การจดทะเบียนจำนอง ดังนั้นทั้งสองธุรกรรมมีลักษณะทางกฎหมายแตกต่างกันอย่างมาก
Q: สัญญาขายฝากกำหนดเวลาไถ่ได้กี่ปี?
A: สำหรับการขายฝากที่อยู่ภายใต้พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากฯ พ.ศ. 2562 กำหนดเวลาไถ่ต้อง ไม่น้อยกว่า 1 ปีและไม่เกิน 10 ปี
Q: ผู้ขายฝากไถ่คืนก่อนครบกำหนดได้หรือไม่?
A: ได้ ผู้ขายฝากสามารถไถ่ทรัพย์ก่อนครบกำหนดได้ และกฎหมายมีหลักเกณฑ์เกี่ยวกับการลดสินไถ่ในส่วนที่สูงกว่าราคาขายฝาก รวมถึงค่าเสียโอกาสที่ผู้ซื้อฝากอาจเรียกได้ไม่เกินอัตราที่กฎหมายกำหนด
Q: ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งก่อนวันครบกำหนดหรือไม่?
A: ต้องแจ้งตามหลักเกณฑ์ของกฎหมาย โดยต้องแจ้งเป็นหนังสือก่อนครบกำหนด ไม่น้อยกว่า 3 เดือน แต่ไม่มากกว่า 6 เดือน หากไม่แจ้งตามที่กฎหมายกำหนด ผู้ขายฝากอาจได้รับสิทธิไถ่ต่ออีก 6 เดือนตามเงื่อนไขของกฎหมาย
Q: ถ้ามีเงินไถ่แต่ผู้ซื้อฝากไม่ยอมรับเงิน ต้องทำอย่างไร?
A: ผู้ขายฝากอาจมีสิทธิวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานที่ดินตามหลักเกณฑ์และระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด โดยเฉพาะกรณีที่ไม่สามารถใช้สิทธิไถ่กับผู้ซื้อฝากได้ด้วยเหตุที่ไม่ใช่ความผิดของผู้ขายฝาก
Q: กฎหมายขายฝากคุ้มครองผู้ขายฝากทุกกรณีหรือไม่?
A: ไม่ใช่ทุกกรณี เพราะพระราชบัญญัติ พ.ศ. 2562 เป็นกฎหมายเฉพาะสำหรับการทำสัญญาขายฝาก ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย ตามเงื่อนไขของกฎหมาย ดังนั้นก่อนสรุปว่าสัญญาใดได้รับความคุ้มครอง ควรตรวจสอบประเภททรัพย์ ลักษณะคู่สัญญา และวัตถุประสงค์ของการใช้ทรัพย์ด้วย
ข้อควรระวัง: บทความนี้จัดทำเพื่อให้ความรู้ทั่วไป ไม่ใช่คำปรึกษากฎหมายเฉพาะกรณี หากกำลังจะทำสัญญาขายฝากจริง โดยเฉพาะทรัพย์มูลค่าสูง ควรตรวจสอบเอกสารและข้อเท็จจริงกับสำนักงานที่ดินหรือผู้ประกอบวิชาชีพกฎหมายก่อนดำเนินการ
Property4Cash ยินดีให้คำปรึกษาและช่วยเพิ่มทุนให้กับทุกคนที่ต้องการเงินด่วน และต้องการเงินเพื่อนำไปต่อยอดธุรกิจ ไม่เช็คแบล็คลิส ไม่เช็คเครดิตบูโร
อนุมัติรวดเร็วทันใจ นึกถึง ขายฝากจำนอง นึกถึง Property4Cash
Line: @Property4Cash
โทร : 0968135989
หรือส่งรายละเอียดทรัพย์มาได้ที่ https://property4cash.co/https://property4cash.co/post-property/
นึกถึงขายฝาก.. นึกถึง Property 4 Cash
ดอกเบี้ยต่ำ อนุมัติเร็ว ถูกกฎหมาย 100%
อ่านบทความอื่นๆเพิ่มเติมได้ที่ : https://property4cash.co/articles/
ลงทะเบียนเป็นนักลงทุน
ส่งข้อมูลสำเร็จ ทางทีมงานจะรีบติดต่อกลับไปค่ะ
