การขายฝาก เสียภาษีอย่างไร ฉบับอัปเดตปี 2026
การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ มีภาษีและค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายใน 4 รายการหลัก ได้แก่ ค่าธรรมเนียมโอน 2%, ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (กรณีถือครองไม่ถึง 5 ปี), อากรแสตมป์ 0.5% และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย โดยค่าใช้จ่ายส่วนใหญ่เกิดขึ้นในวันจดทะเบียน ณ กรมที่ดิน บทความนี้สรุปทุกรายการให้เข้าใจง่าย พร้อมตัวอย่างคำนวณจริง
โดยเฉพาะบ้าน ที่ดิน หรือคอนโด แต่หลายคนยังสงสัยว่า การขายฝากต้องเสียภาษีอะไรบ้าง ใครเป็นคนจ่าย และมีค่าใช้จ่ายวันทำสัญญาเท่าไร สรุปเรื่องภาษีและค่าธรรมเนียมการขายฝากแบบอัปเดตปี 2026 ให้เข้าใจง่าย พร้อมข้อควรรู้ก่อนตัดสินใจทำสัญญา
การขายฝากคืออะไร
การขายฝาก คือ สัญญาที่ผู้ขายฝากโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้ผู้รับซื้อฝากชั่วคราว เพื่อแลกกับเงินก้อน โดยผู้ขายฝากมีสิทธิ “ไถ่ถอนคืน” ภายในระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา หากครบกำหนดแล้วไม่ไถ่ถอน ทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีตามกฎหมาย
ตัวอย่างทรัพย์ที่นิยมขายฝาก
- บ้านเดี่ยว
- ที่ดิน
- ทาวน์โฮม
- คอนโดมิเนียม
- อาคารพาณิชย์
การขายฝากต้องเสียภาษีอะไรบ้าง
การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ มีค่าใช้จ่ายหลักคล้ายการซื้อขายทั่วไป โดยจะเกิดขึ้นในวันที่จดทะเบียน ณ กรมที่ดิน
- ค่าธรรมเนียมการโอน โดยทั่วไปคิด 2% ของราคาประเมินกรมที่ดิน หรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า ใครเป็นคนจ่าย? ขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างคู่สัญญา แต่ส่วนใหญ่มักแบ่งกันคนละครึ่ง
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax) กรณีถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 5 ปี อาจต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% คำนวณจาก ราคาประเมิน หรือ ราคาขายฝาก เลือกตัวที่สูงกว่า
ยกเว้นกรณี
- มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี
- ถือครองเกิน 5 ปี
หากได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ จะเปลี่ยนไปเสียอากรแสตมป์แทน
- อากรแสตมป์ คิด 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขายฝาก แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า
หมายเหตุ: จะเสียเฉพาะกรณีที่ “ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ”
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เป็นภาษีที่กรมที่ดินคำนวณให้ตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร โดยพิจารณาจาก
- ราคาประเมิน
- ระยะเวลาถือครอง
- ประเภทบุคคล (บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล)
จุดสำคัญ แม้ขายฝากจะเป็นการโอนชั่วคราว แต่กฎหมายถือว่าเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ จึงมีภาระภาษีเช่นเดียวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
ค่าใช้จ่ายวันไถ่ถอนขายฝากมีอะไรบ้าง
เมื่อผู้ขายฝากต้องการไถ่ถอนคืน จะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เช่น
- สินไถ่ คือ เงินต้นพร้อมผลตอบแทนตามที่ระบุในสัญญา
- ค่าธรรมเนียมไถ่ถอน กรมที่ดินจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมตามอัตราที่กำหนด
- ค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าทนาย ค่าดำเนินการ หรือค่าอากรเพิ่มเติม (ถ้ามี)
ตัวอย่างคำนวณภาษีขายฝากเบื้องต้น
สมมติ
- ราคาประเมิน 2,000,000 บาท
- ขายฝาก 2,300,000 บาท
- ถือครองไม่ถึง 5 ปี
ค่าใช้จ่ายโดยประมาณ
- ค่าธรรมเนียมโอน 2% = 46,000 บาท
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% = 75,900 บาท
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย = คำนวณตามขั้นบันได
หมายเหตุ: ตัวเลขจริงขึ้นอยู่กับข้อมูลผู้ถือครองและหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร ณ วันที่ทำรายการ
ขายฝากกับจำนอง ต่างกันอย่างไร
หลายคนเข้าใจผิดว่าขายฝากและจำนองเหมือนกัน แต่จริง ๆ แตกต่างกันชัดเจน
| หัวข้อ | ขายฝาก | จำนอง |
| การโอนกรรมสิทธิ์ | โอนให้ผู้รับซื้อฝาก | ยังเป็นชื่อเจ้าของเดิม |
| สิทธิครอบครอง | ผู้รับซื้อฝากมีสิทธิ | ผู้จำนองยังถือกรรมสิทธิ์ |
| หากผิดนัด | ทรัพย์ตกเป็นของผู้รับซื้อฝาก | ต้องฟ้องบังคับจำนอง |
| ความเสี่ยง | สูงกว่า | ต่ำกว่า |
ข้อควรรู้ก่อนทำสัญญาขายฝาก
- อ่านรายละเอียดสัญญาให้ครบ ควรตรวจสอบระยะเวลาไถ่ถอน ดอกผลตอบแทน และเงื่อนไขผิดนัดอย่างละเอียด
- อย่าประเมินความสามารถในการไถ่ถอนต่ำเกินไป หากไม่สามารถหาเงินมาไถ่คืนได้ตามกำหนด อาจเสียกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินถาวร
- ควรทำผ่านกรมที่ดินเท่านั้น การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ต้องจดทะเบียนอย่างถูกต้องตามกฎหมาย
Q1: การทำสัญญา “ขายฝาก” ที่สำนักงานที่ดิน มีค่าภาษีและค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง?
A: การทำสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ณ สำนักงานที่ดิน จะมีค่าใช้จ่ายหลัก 4 ส่วน ดังนี้
ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์หรือราคาขายฝาก (แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า)
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: คำนวณตามเกณฑ์ก้าวหน้าของกรมสรรพากรตามระยะเวลาถือครอง
ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขายฝาก (เสียกรณีถือครองทรัพย์ไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี)
ค่าอากรแสตมป์: 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขายฝาก (จะเสียเฉพาะในกรณีที่ได้รับยกเว้นไม่จำต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)
Q2: หากผู้ขายฝากมาทำเรื่อง “ขยายกำหนดเวลาไถ่ถอน” จะต้องเสียภาษีอีกรอบหรือไม่?
A: ไม่ต้องเสียภาษีซ้ำ การยื่นคำขอขยายกำหนดเวลาไถ่ถอนขายฝากก่อนสัญญาเดิมสิ้นสุด จะเสียเพียง ค่าธรรมเนียมแปลงละ 50 บาท ค่าคำขอ 5 บาท และค่าพยาน 20 บาทเท่านั้น โดยจะไม่มีการเรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย หรือภาษีธุรกิจเฉพาะเพิ่มเติม เนื่องจากยังไม่มีการเปลี่ยนมือหรือโอนกรรมสิทธิ์ใหม่
Q3: เมื่อถึงกำหนดและผู้ขายฝากมา “ไถ่ถอนทรัพย์คืน” ฝั่งผู้ขายฝากต้องเสียภาษีอย่างไร?
A: ในวันไถ่ถอนทรัพย์คืน ผู้ขายฝากไม่ต้องเสียภาษีเงินได้หรือภาษีธุรกิจเฉพาะเพิ่ม แต่จะมีเพียง ค่าธรรมเนียมการไถ่ถอนแปลงละ 50 บาท (พร้อมค่าคำขอและค่าพยาน) และ ค่าอากรแสตมป์ 0.5% โดยคำนวณจากราคา สินไถ่ หรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า
Q4: การขายฝากอสังหาริมทรัพย์กับ Property4cash ปลอดภัยไหม และทำสัญญาที่ไหน?
A: ปลอดภัย 100% ครับ สัญญาจำนองและขายฝากทุกฉบับของ Property4cash จะต้องดำเนินการและจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินประจำพื้นที่ ที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่เท่านั้น ถูกต้องตามกฎหมาย โปร่งใส และตรวจสอบได้ทุกขั้นตอน ไม่มีการทำสัญญานอกระบบหรือโอนลอยเด็ดขาด
Q5: ติดเครดิตบูโร หรือไม่มีสเตทเมนต์ (Statement) สามารถยื่นขอเงินด่วนอสังหาฯ ได้หรือไม่?
A: สามารถยื่นกู้ได้ครับ เพราะ Property4cash อนุมัติวงเงินโดยพิจารณาจากมูลค่าและศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์ที่นำมาค้ำประกันเป็นหลัก เราไม่มีนโยบายตรวจเช็กเครดิตบูโร ไม่เช็กแบลกลิสต์ และไม่ต้องใช้สลิปเงินเดือน เหมาะสำหรับผู้ประกอบการและบุคคลทั่วไปที่ต้องการสภาพคล่องเร่งด่วน
Q6: อัตราดอกเบี้ยจำนองและขายฝากของ Property4cash คิดอย่างไร มีระบบลดต้นลดดอกไหม?
A: อัตราดอกเบี้ยเป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด (ไม่เกิน 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน) ไม่มีค่าใช้จ่ายแอบแฝง โดยสัญญาประเภท จำนอง จะคิดอัตราดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก (Effective Rate) ยิ่งโปะเงินต้น ดอกเบี้ยยิ่งลดลง ช่วยให้ผู้กู้ปิดยอดและไถ่ถอนทรัพย์สินคืนได้อย่างรวดเร็วและปลอดภัย
สรุปส่งท้าย การขายฝากในปี 2026 การขายฝาก เสียภาษีอย่างไร มีภาระค่าใช้จ่ายและภาษีหลายรายการ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายซึ่งรายละเอียดขึ้นอยู่กับระยะเวลาถือครอง ราคาประเมิน และเงื่อนไขของผู้ถือกรรมสิทธิ์ แม้การขายฝากจะช่วยเพิ่มสภาพคล่องทางการเงินได้รวดเร็ว แต่ก็ควรศึกษาข้อกฎหมายและต้นทุนทั้งหมดให้รอบคอบก่อนตัดสินใจ
Property4Cash ยินดีให้คำปรึกษาและช่วยเพิ่มทุนให้กับทุกคนที่ต้องการเงินด่วน และต้องการเงินเพื่อนำไปต่อยอดธุรกิจ ไม่เช็คแบล็คลิส ไม่เช็คเครดิตบูโร
อนุมัติรวดเร็วทันใจ นึกถึง ขายฝากจำนอง นึกถึง Property4Cash
Line: @Property4Cash
โทร : 0968135989
หรือส่งรายละเอียดทรัพย์มาได้ที่ https://property4cash.co/https://property4cash.co/post-property/
นึกถึงขายฝาก.. นึกถึง Property 4 Cash
ดอกเบี้ยต่ำ อนุมัติเร็ว ถูกกฎหมาย 100%
อ่านบทความอื่นๆเพิ่มเติมได้ที่ : https://property4cash.co/articles/
ลงทะเบียนเป็นนักลงทุน
ส่งข้อมูลสำเร็จ ทางทีมงานจะรีบติดต่อกลับไปค่ะ
