คำถามที่พบบ่อย

ค่าใช้จ่าย ณ วันทำสัญญา ขายฝาก/จำนอง (ผู้กู้เป็นผู้รับผิดชอบ)

• ขายฝาก กรณีบุคคลธรรมดา (ไทย)

1. ค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรมขายฝาก (เทียบเท่าการขาย/โอน) 2% ของมูลค่าประเมิน หรือ ราคาขาย แล้วเเต่มูลค่าใดสูงกว่า

2. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย ( คำนวณจาก ราคาประเมิน เป็นอัตราก้าวหน้า)

3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (กรณี ถือครองทรัพย์เป็นเวลาเกิน 5 ปี หรือ มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ไม่ต้องเสีย)

4. ค่าอากรสแตมป์ตามวงเงินขายฝาก หากวงเงินขายฝากต่ำกว่าราคาประเมินให้คิดจากราคาประเมิน 200 บาท ต่อ 1 อากรสแตมป์ เศษของ 200 คิดเป็น 1 อากรสแตมป์ (หากต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในข้อ3 ไม่ต้องเสีย ค่าอากรสแตมป์)

• ขายฝาก นิติบุคคล(ไทย)

1. ค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรมขายฝาก (เทียบเท่าการขาย/โอน) 2% ของมูลค่าประเมิน หรือ ราคาขาย แล้วเเต่มูลค่าใดสูงกว่า

2. ภาษีเงินได้นิติบุคคล หัก ณ ที่จ่าย ( คำนวณจาก 1% ของราคาประเมินหรือราคาขาย คิดจากมูลค่าที่สูงกว่า )

3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (กรณี ถือครองทรัพย์เป็นเวลาเกิน 5 ปี ไม่ต้องเสีย)

4. ค่าอากรสแตมป์ตาม ราคาประเมินทุนทรัพย์ หรือ ราคาซื้อขายจริง แล้วเเต่ราคาใดสูงกว่า 200 บาท ต่อ 1 อากรสแตมป์ เศษของ 200 คิดเป็น 1 อากรสแตมป์ (หากต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในข้อ3 ไม่ต้องเสีย ค่าอากรสแตมป์)

• จำนอง กรณีบุคคลธรรมดา(ไทย) และ นิติบุคคล(ไทย)

1. ค่าธรรมเนียมคำขอจดจำนอง 5บาท ต่อ แปลง

2. ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินจำนอง เเต่ไม่เกิน 200,000 บาท (หากวงเงินจำนองเกิน 20 ล้านบาทขึ้นไป จ่ายค่าธรรมเนียม 200,000บาท)

3. ค่าอากรสแตมป์ตามวงเงินจำนอง 2,000 บาท ต่อ 1 อากรสแตมป์ เศษของ 2,000 คิดเป็น 1 อากรสแตมป์ แต่ไม่เกิน 10,000 บาท (หากวงเงินจำนองเกิน 20 ล้านบาทขึ้นไป จ่ายค่าธรรมเนียม 10,000 บาท)

ค่าใช้จ่าย ณ วันไถ่ถอน ขายฝาก/จำนอง (ผู้กู้เป็นผู้รับผิดชอบ)

• ขายฝาก

1.ค่าธรรมเนียมเรียกเก็บประเภทไม่มีทุนทรัพย์ 50 บาท ต่อ แปลง

2.ภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย

2.1 กรณีบุคคลธรรมดาไทย คำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ใช้อยู่ในวันที่มีการจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝาก

2.2 กรณีนิติบุคคลไทย คำนวณจาก 1% ของ ราคาวงเงินขายฝากรวมดอกเบี้ย หรือ ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ใช้อยู่ในวันที่มีการจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝาก แล้วเเต่ราคาที่มากกว่า

3.ค่าอากรสแตมป์ 0.50% จาก ราคาวงเงินขายฝากรวมดอกเบี้ย หรือ ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ใช้อยู่ในวันที่มีการจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝาก แล้วเเต่ราคาที่มากกว่า

• จำนอง
1.ค่าธรรมเนียมคำขอไถ่ถอนจดจำนอง 5บาท ต่อ แปลง

2.ค่าจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์ 50 บาท ต่อ แปลง
*กรณีมอบอำนาจ ค่ามอบอำนาจ 20 บาท ต่อ คน

ค่าปากถุง หรือค่าดำเนินการ คือ ค่าธรรมเนียมในการกู้ หรือ ค่าธรรมเนียมแรกเข้า ซึ่งจะชำระเพียงครั้งเดียว และไม่มีค่าธรรมเนียมอื่นใดเพิ่มเติมตลอดอายุสัญญา โดยทาง Property 4 Cash เราคิดในอัตราที่ 5% ของมูลค่าวงเงินขายฝาก

สัญญาที่สำนักงานที่ดิน โดยเจ้าพนักงานของสำนักงานที่ดินเป็นผู้ทำสัญญาให้เท่านั้น โดยมิได้ทำสัญญาแยกอื่นใด อัตราดอกเบี้ยตามกฎหมาย คือ ไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี และการดำเนินการทุกอย่างถูกต้องตามหลักกฎหมายทุกประการ

การจำนอง จะไม่ต้องต่อสัญญา เพราะตามกฎหมายสัญญาจำนองจะไม่กำหนดอายุสัญญา ถ้าผู้จำนองชำระดอกเบี้ยรายเดือนตามกำหนดในสัญญา สัญญาจะยังคงอยู่เรื่อยๆ และสามารถไถ่ถอนเมื่อใดก็ได้ ส่วนการไถ่ถอนจำนอง กรมที่ดินคิดค่าธรรมเนียมที่ 75 บาทต่อสัญญา

การขายฝาก จะกำหนดระยะเวลาโดยปกติ 1 ปี โดยก่อนครบกำหนดอายุสัญญา ผู้ขายฝากควรจะนัดไถ่ถอนหรือต่อสัญญากับผู้รับซื้อฝาก (ควรจะเผื่อเวลา เช่นก่อนครบกำหนดสัญญา 7-14 วันเป็นต้น) การต่อสัญญาขายฝาก ที่สำนักงานที่ดิน จะคิดค่าธรรมเนียมประมาณ 75 บาท และการไถ่ถอน ที่สำนักงานที่ดินคิดประมาณ 0.9% ของราคาประเมิน

• Property 4 Cash เป็นแหล่งรวบรวมทรัพย์สินสำหรับการขายฝาก และจำนอง “สำหรับนักลงทุน”
• Property 4 Cash สินเชื่อเงินด่วนอสังหาฯ รับจำนอง ขายฝาก อสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ได้แก่ บ้าน ที่ดิน คอนโด อาคารพาณิชย์ โรงแรม “สำหรับผู้ที่ต้องการใช้เงินด่วน”

สำหรับผู้ที่กำลังสับสนว่าการ ขายฝากที่ดิน และการจำนองที่ดินนั้นมีความแตกต่างกันอย่างไร และแบบใดที่จะให้ความคุ้มค่าได้มากกว่า ขอแนะนำรายละเอียดของการเปรียบเทียบความแตกต่าง ดังนี้

• สัญญาของการขายฝากจะสามารถยืดระยะเวลาได้เรื่อย ๆ แต่ไม่เกิน 10 ปี ในการซื้อคืน ส่วนการจำนองสามารถต่อระยะเวลาได้เรื่อยๆ ไม่มีกำหนด ถ้าจ่ายดอกเบี้ยครบถ้วนตามกำหนดเวลา
• เมื่อใดที่ผู้ขายฝากผิดนัดชำระและไม่สามารถไถ่ถอนคืนได้ ผู้รับซื้อจะสามารถเข้ายึดที่ดินหรือหลักทรัพย์ค้ำประกันได้เลยทันที แต่ถ้าเป็นการจำนอง เมื่อมีการผิดนัดชำระจะต้องไปดำเนินคดีเพื่อฟ้องศาลตามกฎหมายก่อนและทางศาลจะนำทรัพย์สินมาขายทอดตลาด แล้วผู้รับจำนองจึงจะได้เป็นเงินใช้หนี้กลับคืนมา
• ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ของการขายฝาก ที่จะต้องเสียทั้งค่าธรรมเนียม, ค่านายหน้า, ค่าภาษี และอีกหลายค่าใช้จ่าย สำหรับผู้ที่ต่อสัญญาแบบปีต่อปีจะสูงกว่าการจำนองที่จะเสียค่าธรรมเนียมแค่ 2 เปอร์เซ็นต์ของราคาประเมิน, ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย, ค่าอากรแสตมป์ และค่าการจำนองที่จะเสียค่าธรรมเนียมแค่ 1% เท่านั้น
• การขายฝากจะให้ราคาสูง 50-60 เปอร์เซ็นต์ของราคาตลาด ส่วนการจำนองจะให้วงเงินเพียงแค่ 30-40  เปอร์เซ็นต์ของราคาตลาดเท่านั้น

• ขายฝาก 50-60% ของราคาตลาด
• จำนอง 30-40% ของราคาตลาด

*ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับคุณภาพของทรัพย์*

วิธีเปรียบเทียบตลาด (Market comparison approach)

เป็นวิธีที่หามูลค่าได้ดีที่สุด และชัดเจนมากที่สุด โดยส่วนใหญ่จะใช้ในการหาราคาที่ดิน ด้วยการหาราคาซื้อขายของทรัพย์สินที่ใกล้เคียงมาเทียบว่ามีลักษณะคล้ายกับทรัพย์สินที่ประเมินอย่างไร นอกจากหาข้อมูลที่ประกาศขายแล้ว จะต้องมีข้อมูลที่มีการซื้อขายจริงด้วย เมื่อได้ข้อมูลเปรียบเทียบมาพอต่อการหาราคาแล้ว ก็นำมาวิเคราะห์โดยมีหัวข้อที่ใช้พิจารณา เช่น ทำเลที่ตั้ง ขนาดรูปแปลงที่ดิน สาธารณูปโภค ศักยภาพในการใช้ประโยชน์ ข้อกำหนด-กฎหมายผังเมือง สภาพการเข้าออก แนวโน้มความเจริญ เป็นต้นวิธีเปรียบเทียบราคาตลาดแบ่งออกเป็น 2 วิธี

1.1 การปรับราคาซื้อขาย ( Sales Adjustment Grid ) เป็นการปรับแก้โดยใช้ข้อมูลที่นำมาเปรียบเทียบ ต้องมีความแตกต่างกันไม่มากโดยปรับเพิ่มลดในสัดส่วนที่ความแตกต่างกัน

1.2 การถ่วงเฉลี่ยน้ำหนักคะแนนคุณภาพ ( Weight Quality Score ) เป็นวิธีใช้ปัจจัยที่เหมาะสมในการให้คะแนนสะท้อนมูลค่าตลาด อย่างแท้จริง และเป็นวิธีที่นิยมใช้กันมากที่สุด

ที่ Property 4 Cash ไม่เช็คแบล็คลิส ไม่เช็คเครดิตบูโร

ระยะเวลาเริ่มต้นสำหรับทำขายฝากและจำนอง เริ่มต้นที่ 1 ปี

ทำสัญญา ณ สำนักงานที่ดิน อย่างถูกต้องตามกฎหมาย

ที่ Property 4 Cash ใช้เวลาอนุมัติไวภายใน 1 วัน

ถูกกฎหมายแน่นอน เพราะในการทำสัญญาไม่ว่าจะเป็นขายฝาก หรือจำนอง จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน ตามที่กฎหมายกำหนด

สำหรับการจำนองถ้าเมื่อใดเกิดการชำระหนี้ไม่ตรงเวลา มีการผิดนัดชำระบ่อยครั้ง ผู้ที่รับจำนองสามารถเข้ายึดทรัพย์ที่ค้ำประกันไว้ได้ แต่การเข้ายึดทรัพย์นั้นจะต้องเป็นไปโดยกฎหมาย คือ การเริ่มต้นตั้งแต่การทำเรื่องฟ้องศาล เพื่อให้ศาลได้พิจารณาและออกคำสั่งบังคับลูกหนี้ในการนำที่ดินมาขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดี แล้วนำเงินที่ขายได้ไปจ่ายให้กับทางเจ้าหนี้ จึงจะถือว่าสิ้นสุดสัญญาการจำนองที่ดินซึ่งกันและกัน ซึ่งแตกต่างจากการขายฝาก ถ้าถึงกำหนดชำระไถ่ถอนแล้วไม่มาไถ่ถอน กรรมสิทธิ์ทรัพย์ที่นำมาขายฝาก จะตกเป็นของผู้รับขายฝากโดยอัตโนมัติ เพราะฉะนั้นสำหรับใครที่สนใจจะทำธุรกรรมขายฝาก จำนอง ควรประเมินความเสี่ยงทางด้านการเงินของตัวเองว่ามีกำลังพอและสามารถมาไถ่ถอนได้ตามระยะเวลาที่กำหนด

จำนำกับจำนองเป็นสัญญากู้ยืมเงินที่ใช้ทรัพย์สินเป็นหลักประกันการชำระหนี้ เพียงแต่ทรัพย์สินที่ใช้มีความแตกต่างกัน โดยการจำนำต้องใช้สังหาริมทรัพย์ คือ ทรัพย์สินที่สามารถเคลื่อนย้ายได้ ไม่ติดอยู่กับพื้นดิน สามารถนำติดตัวไปไหนมาไหนได้ ได้แก่ รถยนต์ เครื่องใช้ในครัวเรือน เสื้อผ้า เครื่องประดับ คอมพิวเตอร์ มือถือ เครื่องใช้ไฟฟ้าซึ่งการทำจำนำไม่จำเป็นต้องทำเป็นหนังสือหรือมีหลักฐานเป็นหนังสือ เพราะมีการส่งมอบทรัพย์สินให้แก่ผู้รับจำนำ ขณะที่การจำนองเป็นอสังหาริมทรัพย์ คือทรัพย์ที่ไม่สามารถเครื่องย้ายได้ ได้แก่ บ้าน ที่ดิน คอนโด อาคารพาณิชย์ และต้องทำเป็นหนังสือพร้อมจดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่เท่านั้น

1.ให้ข้อมูลแก่นักลงทุนเกี่ยวกับทรัพย์สินที่นำมาขายฝาก จำนอง อย่างครบถ้วน

2.สรุปข้อตกลงวงเงินอนุมัติ และค่าใช้จ่ายต่างๆในการขายฝาก จำนอง และจัดทำเอกสารสรุปเงื่อนไขต่างๆระหว่างนักลงทุนและเจ้าของทรัพย์สิน

3.สรุปรายการเอกสารที่ต้องใช้ในการในการทำธุรกรรมขายฝาก หรือจำนอง ณ วันทำสัญญา ให้แก่นักลงทุน

4.ประสานงานกับสำนักงานที่ดินและดูแลหลังการทำสัญญาเพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่นักลงทุน

5.ช่วยประสานงานให้แก่นักลงทุน ในกรณีที่เกิดเหตุฉุกเฉิน เช่นทรัพย์ไม่จ่ายดอกเบี้ย หรือการต่อสัญญาต่างๆ (การให้บริการต่อสัญญา ณ สำนักงานที่ดินจะมีค่าบริการเพิ่มเติมตามเงื่อนไขที่บริษัทกำหนด)

1.ทำการประเมินราคาทรัพย์สินโดยไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม

2.ทำเอกสารสรุปรายละเอียดรายการค่าใช้จ่ายต่างๆ ให้แก่เจ้าของทรัพย์สิน

3.สรุปข้อตกลงวงเงินอนุมัติ และค่าใช้จ่ายต่างๆในการขายฝาก จำนอง และจัดทำเอกสารสรุปเงื่อนไขต่างๆระหว่างเจ้าของทรัพย์สิน และนักลงทุน

4.สรุปรายการเอกสารที่ต้องใช้ในการในการทำธุรกรรมขายฝาก หรือจำนอง ณ วันทำสัญญา ให้แก่เจ้าของทรัพย์สิน

5.ประสานงานกับสำนักงานที่ดินและดูแลหลังการทำสัญญาเพื่ออำนวยความสะดวกให้แก่เจ้าของทรัพย์สิน

6.ช่วยประสานงานให้แก่เจ้าของทรัพย์สิน ในกรณีที่เกิดเหตุฉุกเฉิน หรือการต่อสัญญาต่างๆ (การให้บริการต่อสัญญา ณ สำนักงานที่ดินจะมีค่าบริการเพิ่มเติมตามเงื่อนไขที่บริษัทกำหนด)