วิธีคำนวนค่าโอน ค่าธรรมเนียม ณ กรมที่ดิน ด้วยตัวเอง แบบง่ายๆ

Jan 23

ค่าธรรมเนียมจดจำนองที่กรมที่ดินคำนวณได้ง่ายมาก โดยค่าจดจำนอง 1% ของวงเงิน (ไม่เกิน 200,000 บาท) บวกค่าอากรแสตมป์ 0.05% (ไม่เกิน 10,000 บาท) ส่วนขายฝากคิดค่าธรรมเนียมโอน 2% บวกภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถ้าถือครองไม่ถึง 5 ปี) บวกอากรแสตมป์ 0.5%

บทความนี้ Property4Cash สรุปสูตรคำนวณพร้อมตัวอย่างจริงให้เห็นภาพชัด

วิธีคำนวณค่าโอน ค่าธรรมเนียมสำหรับการจำนอง

ค่าธรรมเนียมคำขอจดจำนอง แปลงละ 5 บาท
ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินจำนอง (แต่ต้องไม่เกิน 200,000 บาท)
ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินจำนอง (แต่ต้องไม่เกิน 10,000 บาท)

ตัวอย่าง : วิธีการคำนวณค่าธรรมเนียม จำนองที่ดิน ยอดจำนอง 3,000,000 บาท

ประเภทค่าธรรมเนียม	วิธีคำนวณ	มูลค่า
ค่าคำขอ	แปลงละ 5 บาท	5 บาท
ค่าจดจำนอง	3,000,000 x 1%	30,000 บาท
ค่าอากรแสตมป์	3,000,000 x 0.05%	1,500 บาท
รวม		31,500 บาท

หมายเหตุ: ยังไม่รวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าพยาน, ค่ามอบอำนาจ(กรณีมอบอำนาจ) ฯลฯ

ค่าธรรมเนียมสำหรับการขายฝาก

1. ค่าธรรมเนียม 2% จากราคาประเมินกรมที่ดิน

2. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คำนวณจากราคาประเมินกรมที่ดิน

ต้องทราบจำนวนปีที่ถือครอง และราคาประเมินจากกรมที่ดินเสียก่อน จึงจะคำนวณภาษีได้
ซึ่งเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานถือดินเป็นผู้คำนวณให้ได้ โดยเฉลี่ยจะตกอยู่ที่ประมาณ 1-3%

3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมินกรมที่ดิน หรือราคาขายฝาก ขึ้นอยู่ว่าราคาใดสูงกว่า

ในข้อนี้จะเป็นค่าธรรมเนียมสำหรับผู้ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ มาน้อยกว่า 5 ปี
โดยดูจากวันที่รับโอนหลังโฉนด หรือ หากเจ้าของบ้านย้ายทะเบียนบ้านมาเข้าอยู่มากกว่า 1 ปี
จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)

4. ค่าอากรแสตมป์ 0.5% จากราคาประเมินกรมที่ดินหรือราคาขายฝาก ขึ้นอยู่ว่าราคาใดสูงกว่า

โดยในข้อนี้ หากใครเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์

ตัวอย่าง : วิธีการคำนวณ ค่าธรรมเนียม ขายฝาก

กรณีที่ 1 – เจ้าของซื้อที่ดินนี้มาเป็นระยะเวลา 3 ปี ต้องการนำที่ดินมาขายฝาก
ในราคา 3,000,000 บาท โดยที่ราคาประเมินของกรมที่ดินอยู่ที่ 2,000,000 บาท

ประเภทค่าธรรมเนียม	วิธีคำนวณ	มูลค่า
ค่าธรรมเนียม	2,000,000 x 2%	40,000 บาท
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ประมาณ)	2,000,000 x 1%	20,000 บาท
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	3,000,000 x 3.3%	99,000 บาท
ค่าอากรแสตมป์	ไม่เสีย	0 บาท
รวม		159,000 บาท

กรณีที่ 2 – เจ้าของซื้อที่ดินนี้มาเป็นระยะเวลา 6 ปี ต้องการนำที่ดินมาขายฝาก
ในราคา 3,000,000 บาท โดยที่ราคาประเมินของกรมที่ดินอยู่ที่ 2,000,000 บาท

ประเภทค่าธรรมเนียม	วิธีคำนวณ	มูลค่า
ค่าธรรมเนียม	2,000,000 x 2%	40,000 บาท
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ประมาณ)	2,000,000 x 3%	60,000 บาท
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	ไม่เสีย	0 บาท
ค่าอากรแสตมป์	3,000,000 x 0.5	15,000 บาท
รวม		115,000 บาท

นอกจากค่าใช้จ่ายวันทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินในครั้งแรกแล้ว
ยังมีจุดที่นายทุนหลายๆ เจ้ามักไม่ได้แจ้งให้เจ้าของทรัพย์ทราบคือ
การทำจำนอง-ขายฝากยังมีค่าใช้จ่ายในวัน “ไถ่ถอน” ด้วยเช่นกัน
ทำให้เจ้าของทรัพย์ไม่ได้เตรียมการ ไม่ได้ตั้งตัวในการบริหารเงินเพื่อรองรับค่าใช่จ่ายนี้มาก่อน

ค่าธรรมเนียมไถ่ถอนจำนอง

ค่าคำขอ แปลงละ 5 บาท
ค่าจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์ แปลงละ 50 บาท

ตัวอย่าง : วิธีการคำนวณค่าธรรมเนียมไถ่ถอนจำนองที่ดิน ยอดจำนอง 3,000,000 บาท

ประเภทค่าธรรมเนียม	วิธีคำนวณ	มูลค่า
ค่าคำขอ	แปลงละ 5 บาท	5 บาท
ค่าจดทะเบียนประเภทไม่มีทุน	แปลงละ 50 บาท	50 บาท
รวม		55 บาท

ค่าธรรมเนียมไถ่ถอนขายฝาก

ค่าธรรมเนียมแปลงละ 50 บาท
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่่จ่าย- คำนวณตามระยะเวลาถือครองตั้งแต่วันที่ได้มีการทำขายฝากถึงวันที่จดทะเบียนไถ่ถอน
โดยเฉลี่ยจะตกอยู่ที่ประมาณ 2-3% ซึ่งเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินเป็นผู้คำนวณให้ได้
อากรแสตมป์ 0.5% จากราคาประเมินกรมที่ดิน หรือค่าสินไถ่ ขึ้นอยู่ว่าราคาใดสูงกว่า

ตัวอย่าง : วิธีการคำนวณค่าธรรมเนียม ขายฝากที่ดินราคา 3,000,000 บาท
มีราคาประเมินจากกรมที่ดินอยู๋ที่ 2,000,000 บาท โดยมีกำหนดค่าสินไถ่ในสัญญาไว้ที่ 3,450,000 บาท

ประเภทค่าธรรมเนียม	วิธีคำนวณ	มูลค่า
ค่าธรรมเนียม	แปลงละ 50 บาท	50 บาท
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ประมาณ)	2,000,000 x 2%	40,000 บาท
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	ไม่เสีย	0 บาท
ค่าอากรแสตมป์	3,450,000 x 0.5%	17,250 บาท
รวม		55,300 บาท

หมายเหตุ
: ยังไม่รวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าพยาน, ค่ามอบอำนาจ(กรณีมอบอำนาจ) ฯลฯ
: ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เป็นการคำนวณแบบประมาณการเท่านั้น

มาถึงบรรทัดนี้แล้ว หากคุณกำลังปวดหัวกับวิธีคำนวณ เห็นตัวเลขแล้วไมเกรนขึ้น ปกติถนัดแต่นับเงิน
เรามีอีกหนึ่งเครื่องมือที่จะทำให้การคำนวณค่าธรรมเนียมของคุณเป็นเรื่องง่ายขึ้นมาแนะนำ
นั่นคือ “ระบบให้บริการประชาชนในการคำนวณภาษีอากร” ทางเว็บไซต์กรมที่ดิน
คุณสามารถเข้าไปกรอกข้อมูล ทาง http://lecs.dol.go.th/rcal และให้ระบบช่วยคำนวณได้เช่นกัน

ทั้งหมดนี้เป็นค่าธรรมเนียมที่เกิดขึ้น ณ สำนักงานที่ดิน
แต่ยังไม่ใช่ค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่ผู้จำนอง-ขายฝากต้องจ่าย ยังมีในส่วนของ “ค่าดำเนินการ”
ที่แล้วแต่ทางนายทุน ผู้รับจำนอง ผู้รับซื้อฝากจะเรียกเก็บแตกต่างกันไป
อาทิเช่น ค่าปากถุง หรือค่าใช้จ่ายในการหักดอกเบี้ยล่วงหน้า 2-3 เดือน

หากคุณตัดสินใจแล้วว่าจะทำจำนอง-ขายฝาก มีความจำเป็นต้องใช้เงินด่วนจริงๆ
ก็ขอให้เลือกนายทุนที่คิดค่าใช้จ่ายอย่างเป็นธรรม ถูกต้องตามกฎหมาย
จะได้ไม่ต้องเสียดอกเบี้ยแบบขูดเลือดขูดเนื้อให้ช้ำอกช้ำใจ

Q: ค่าจดจำนองที่กรมที่ดินเท่าไหร่?

A: 1% ของวงเงินจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท และค่าอากรแสตมป์ 0.05% ไม่เกิน 10,000 บาท

Q: ค่าธรรมเนียมขายฝากที่กรมที่ดินมีอะไรบ้าง?

A: ค่าโอน 2% บวกภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถ้าถือครองไม่ถึง 5 ปี) บวกอากรแสตมป์ 0.5%

Q: ค่าธรรมเนียมขายฝากใครเป็นคนจ่าย?

A: โดยทั่วไปผู้ขายฝากเป็นผู้จ่าย แต่ตกลงแบ่งกับผู้รับซื้อฝากได้

วิธีคำนวณค่าโอนค่าธรรมเนียมกรมที่ดิน จำนองและขายฝากด้วยตัวเอง