ค่าโอนที่ดิน 2569 อัปเดตล่าสุด สิ่งที่คนซื้อ/ขายที่ดินต้องรู้
ค่าโอนที่ดินปี 2569 มีค่าใช้จ่ายหลัก 4 รายการ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน, ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ถ้าถือครองไม่ถึง 5 ปี), อากรแสตมป์ 0.5% (กรณีไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ) และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามอัตราก้าวหน้า
บทความนี้ Property4Cash สรุปครบทุกรายการพร้อมตัวอย่างคำนวณจริง
ค่าใช้จ่ายหลักๆ ในวันโอนที่ดินปี 2569
ค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินมีหลายรายการ ซึ่งหลัก ๆ แบ่งออกเป็น:
1. ค่าธรรมเนียมการโอน (Transfer Fee)
2% ของราคาประเมินราชการ / ราคาซื้อขาย คิดจาก มูลค่าที่ดินตามราคาประเมินของกรมธนารักษ์ หรือราคาซื้อขายจริง แล้วนำค่าที่สูงกว่าไปใช้คำนวณ
แต่ในช่วงปี 2568–2569 รัฐบาลมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนสำหรับ บ้าน/คอนโด/ที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท สำหรับผู้ซื้อที่เป็นคนไทย โดยลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% (เกือบฟรี) ถึง 30 มิ.ย. 2569 ซึ่งช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายได้มากหากคุณทำธุรกรรมภายในระยะเวลานี้
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax หรือ SBT)
3.3% ของราคา (กรมประเมินหรือราคาขายจริง) เรียกเก็บเมื่อผู้ขายเป็นบุคคลที่ถือครองทรัพย์สิน น้อยกว่า 5 ปี หรือถือว่าเป็น “ธุรกิจขายอสังหาฯ” หากต้องเสีย SBT จะ ไม่ต้องเสีย Stamp Duty (อากรแสตมป์) ในรายนั้นด้วย
3. อากรแสตมป์ (Stamp Duty)
0.5% ของมูลค่าสูงสุดระหว่างราคาประเมินกับราคาขายจริง ใช้เมื่อ ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) เช่น กรณีที่ผู้ขายถือครองเกิน 5 ปี
4. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax / ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา)
ผู้ขายจ่ายภาษีนี้เมื่อโอนอสังหาริมทรัพย์
- สำหรับบุคคลธรรมดา คำนวณตามสูตรภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา จากมูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินไว้
- สำหรับบริษัท โดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 1% ของมูลค่าสูงสุดระหว่างราคาประเมินและราคาขายจริง
ตัวอย่างวิธีคำนวณค่าโอนง่ายๆ (จำลอง)
สมมติคุณจะซื้อที่ดินหรือบ้าน
ราคาขายจริง: 2,000,000 บาท
ราคาประเมินสำนักงานที่ดิน: 1,800,000 บาท
→ ใช้ 2,000,000 บาท เป็นฐานคำนวณ
| รายการ | อัตรา | ค่าใช้จ่าย |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมโอน | 2% | 40,000 บาท |
| SBT (ถ้าต้องจ่าย) | 3.3% | 66,000 บาท |
| หรือ อากรแสตมป์ | 0.5% | 10,000 บาท |
| ภาษีหัก ณ ที่จ่าย | ขึ้นกับฐาน | คำนวณตามจริง |
| รวมค่าธรรมเนียมโดยประมาณ | — | ~116,000 บาท (หากเสีย SBT) |
หมายเหตุ: จำนวนภาษีหัก ณ ที่จ่ายขึ้นกับสถานะผู้ขายจริง และอาจมีการคำนวณตามสูตรภาษีรายได้ ดังนั้นตัวเลขจริงอาจแตกต่างจากตัวอย่างนี้
ใครเป็นผู้รับผิดชอบจ่ายค่าใช้จ่ายเหล่านี้? ตามกฎหมายไม่มีข้อกำหนดว่าใครต้องเป็นคนจ่ายค่าใช้จ่ายทั้งหมด สามารถ ตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายได้ และต้องระบุไว้ในสัญญาอย่างชัดเจนก่อนวันโอน โดยทั่วไป:
ผู้ซื้อ มักรับผิดชอบค่าธรรมเนียมโอน 2%
ผู้ขาย รับภาระ SBT หรือภาษีหัก ณ ที่จ่าย แต่ทั้งนี้สามารถเจรจาแบ่งเบาภาระตามตกลงได้
เคล็ดลับวางแผนค่าใช้จ่ายให้รัดกุม
✔ เช็ก ราคาประเมินกรมที่ดินล่าสุด ก่อนวันโอน
✔ วางแผนว่าคุณจะเสีย SBT หรือ Stamp Duty (ขึ้นอยู่กับระยะเวลาถือทรัพย์)
✔ รวมค่าใช้จ่ายไว้ในงบประมาณทั้งโครงการ ไม่ใช่แค่ค่าโอน
✔ ระบุในสัญญาให้ชัดเจนว่าใครรับผิดชอบอะไร
สรุป ค่าโอนที่ดิน ปี 2569 ต้องเตรียมอะไรบ้าง
| รายการ | อัตรา | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมโอน | 2% | อาจลดเหลือ 0.01% ในช่วงมาตรการรัฐถึง มิ.ย.2569 (เฉพาะคนไทยบางเงื่อนไข) |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | 3.3% | ถ้าขายก่อนถือครบ 5 ปี |
| อากรแสตมป์ | 0.5% | ใช้แทน SBT เมื่อไม่ต้องเสีย SBT |
| ภาษีหัก ณ ที่จ่าย | ตามเกณฑ์ภาษี | ขึ้นกับสถานะผู้ขาย |
Q: ค่าโอนที่ดินปี 2569 มีอะไรบ้าง?
A: 4 รายการหลัก คือ ค่าธรรมเนียมโอน 2% ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% อากรแสตมป์ 0.5% และภาษีเงินได้
Q: ค่าโอนที่ดิน ผู้ซื้อหรือผู้ขายจ่าย?
A: ปกติแบ่งกัน ผู้ซื้อจ่ายค่าธรรมเนียมโอน 2% ผู้ขายจ่ายภาษีรายได้และภาษีธุรกิจเฉพาะ
Q: ถือครองที่ดินเกิน 5 ปีประหยัดค่าโอนได้ไหม?
A: ใช่ ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ซึ่งเป็นรายการที่แพงที่สุด
Property4Cash ยินดีให้คำปรึกษาและช่วยเพิ่มทุนให้กับทุกคนที่ต้องการเงินด่วน และต้องการเงินเพื่อนำไปต่อยอดธุรกิจ ไม่เช็คแบล็คลิส ไม่เช็คเครดิตบูโร
อนุมัติรวดเร็วทันใจ นึกถึง ขายฝากจำนอง นึกถึง Property4Cash
Line: @Property4Cash
โทร : 0968135989
หรือส่งรายละเอียดทรัพย์มาได้ที่ https://property4cash.co/https://property4cash.co/post-property/
นึกถึงขายฝาก.. นึกถึง Property 4 Cash
ดอกเบี้ยต่ำ อนุมัติเร็ว ถูกกฎหมาย 100%
อ่านบทความอื่นๆเพิ่มเติมได้ที่ : https://property4cash.co/articles/
ลงทะเบียนเป็นนักลงทุน
ส่งข้อมูลสำเร็จ ทางทีมงานจะรีบติดต่อกลับไปค่ะ
