โฉนดที่ดิน แต่ละประเภทให้สิทธิ์ในที่ดินต่างกัน

Feb 24

ก่อนที่เราจะตัดสินใจซื้อบ้านหรือที่ดิน เราต้องศึกษาข้อมูลให้ดีก่อนว่า โฉนดที่ดิน มีกี่ประเภท
ซึ่งในปัจจุบันที่ดินถูกแบ่งออกเป็นหลายประเภทมากๆ
มีทั้งแบบเป็นกรรมสิทธิ์ที่ดินและเอกสารสิทธิที่ดิน
หรือแบบที่คนทั่วไปอย่างเราๆ สามารถซื้อขายกันได้ตามกฎหมาย
และแบบที่รัฐออกสิทธิ์ให้ใช้ประโยชน์ในที่ดินตรงนั้น แต่ไม่อนุญาตให้ครอบครองซื้อขายกันได้
ซึ่งความแตกต่างของสิทธิ์นี้จะระบุในโฉนดที่ดินทั้งหมด
บางคนอาจไม่ได้สังเกตุจึงทำให้เข้าใจผิดเกิดเป็นข้อพิพาทฟ้องร้องกันได้
เพื่อความชัดเจนว่าโฉนดที่ดินแบบไหนสามารถซื้อขายกันได้
เราจะรวบรวมข้อมูลโฉนดที่ดินและเอกสารสิทธิ์ที่ดินต่างๆ กัน

ทำความรู้จักโฉนดที่ดิน

โฉนดที่ดินที่เราเรียกกันบ่อยๆ คือ หนังสือสำคัญที่มีไว้แสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินออกให้โดยกรมที่ดิน
ผู้ที่มีโฉนดที่ดินจะถือว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ระบุไว้ในเอกสาร
และมีอำนาจในการใช้ประโยชน์จากที่ดินตามพื้นที่ ที่ระบุในโฉนดที่ดินนั้น
ซึ่งโฉนดที่ดินมีหลายประเภทและมีกรรมสิทธิ์ที่แตกต่างกันไป
เช่น บางชนิดสามารถซื้อขายได้ บางชนิดไม่สามารถซื้อขายได้
โดยสังเกตได้จากสีของตราครุฑ และรหัสเอกสารด้านบนขวา

โฉนดที่ดิน สามารถแบ่งเป็น 7 ประเภท

โฉนดที่ดิน นส.4 หรือตราครุฑสีแดง

โฉนดที่ดินแบบนี้ ผู้ครอบครองมีกรรมสิทธิ์เต็มที่ในการใช้ประโยชน์ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย
เป็นโฉนดที่ดินที่แสดงกรรมสิทธิ์ชัดเจน ทำให้โฉนดที่ดินประเภทนี้เป็นที่นิยมในการซื้อขายมากที่สุด

เอกสารสิทธิ์ น.ส.3 ก. หรือตราครุฑเขียว

เป็นเอกสารที่แสดงสิทธิในการทำประโยชน์ในพื้นที่ดินนั้นๆ แต่ไม่มีกรรมสิทธิครอบครอง
จะต้องมีการทำระวางรูปถ่ายทางอากาศและต้องมีการรังวัดจัดทำแผนที่แล้วเท่านั้น สามารถซื้อขาย จดจำนองได้
แต่ผู้ครอบครองโฉนดนี้สามารถยื่นขอเปลี่ยนโฉนดตราครุฑเขียวเป็นโฉนดนส.4 ได้เลย
โดยไม่ต้องไม่ต้องรองรังวัดและติดประกาศ 30 วัน

เอกสารสิทธิ์ น.ส.3 ข. หรือตราครุฑดำ

เป็นเอกสารที่แสดงสิทธิการใช้ประโยชน์พื้นที่ดินนั้นๆ แต่ไม่มีสิทธิครอบครอง
โฉนดนี้จะไม่มีรูปถ่ายทางอากาศ ไม่มีการวัดพื้นที่ละเอียด
หรือเรียกง่ายๆ คือโฉนดประเภทนี้ขาดความถูกต้องของขอบเขตที่ดินสามารถซื้อขายได้เลย
ผู้ครอบครองโฉนดนี้สามารถยื่นขอเปลี่ยนโฉนดตราครุฑดำเป็นโฉนดนส.4 ได้
แต่ต้องติดต่อเจ้าหน้าที่ที่ดินเข้ามาทำการรังวัดและติดประกาศเป็นระยะเวลา 30 วัน
ถ้าไม่มีใครยื่นเรื่องขอคัดค้าน จึงจะสามารถทำเรื่องขอออกโฉนดได้

เอกสารสิทธิ์ ส.ป.ก.4-01 หรือตราครุฑสีน้ำเงิน

เป็นเอกสารที่ออกให้เจ้าของมีสิทธิในการทำ “เกษตรกรรม” บนที่ดินนั้น ไม่สามารถซื้อขายได้
แต่สามารถแบ่งตกทอดเป็นมรดกสู่ทายากต่อไปได้และทายาทก็จะต้องทำเกษตรกรรมบนที่ดินนั้นเท่านั้น
สามารถจำนองได้เฉพาะที่เป็นโครงการของรัฐ หากผู้ครอบครองทำผิดเงื่อนไข รัฐสามารถยืดคืนได้

ใบจอง หรือ นส. 2

เป็นเอกสารสิทธิ์ที่ทางราชการออกให้แก่ประชาชนแบบชั่วคราวเป็นระยะเวลา 3 ปี
ซึ่งผู้ที่มีใบจองจะสามารถทำประโยชน์ในที่ดินได้เกิน 75% ของที่ดิน
ก่อนจะครบกำหนดส่งคืน ไม่สามารถซื้อขาย โอน จดจำนองได้ ยกเว้นยกมอบเป็นมรดกแก่ทายากโดยตรง

ที่ดิน ภ.ท.บ.5 หรือบำรุงภาษีท้องที่

เป็นใบชำระภาษีบำรุงภาษีท้องที่ของผู้อยู่อาศัยหรือใช้ประโยชน์ในพื้นที่มาแต่เดิม
ซึ่งที่ดินนี้เป็นของรัฐ ผู้ที่ใช้ประโยชน์ในที่ดินนี้จะต้องชำระภาษีให้กับภาครัฐ
ไม่มีสิทธิครอบครอง ไม่สามารถซื้อ ขาย หรือโอนให้กันได้
แต่สามารถตกทอดเป็นมรดกให้กับทายาทได้

สิทธิที่ดินทำกิน หรือ สทก.

เป็นหนังสือที่กรมป่าไม้ออกให้ประชาชนมีสิทธิ์ในการทำกินบนพื้นที่ป่าไม้
ไม่สามารถซื้อขายหรือโอนให้กันได้ แต่สามารถตกทอดเป็นมรดกให้แก่ทายากได้
หากเจ้าของสิทธิปล่อยที่ดินรกร้างติดต่อกันเกิน 2 ปี อาจถูกยึดคืนได้

สรุปแล้ว การจะซื้อขายที่ดินจะต้องดูว่าโฉนดที่เรามีอยู่ เป็นโฉนดประเภทไหน มีไว้เพื่ออะไร
เพื่อป้องกันปัญหาเรื่องกรรมสิทธิและนำไปสู่การฟ้องร้องที่หลังมาได้ค่ะ

โฉนดที่ดิน แต่ละประเภทให้สิทธิ์ในที่ดินต่างกัน