เอกสารสิทธิ์แบบไหน ขายฝาก จำนองไม่ได้
หลายคนเข้าใจว่า… “มีที่ดินหรือบ้านก็สามารถนำไปขายฝากหรือจำนองได้ทันที” แต่ในความเป็นจริง สิ่งสำคัญที่สถาบันการเงินหรือผู้รับขายฝากตรวจสอบก่อนเสมอ คือ “เอกสารสิทธิ์” ของอสังหาริมทรัพย์ เพราะเอกสารบางประเภทไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ หรือใช้เป็นหลักประกันทางกฎหมายได้ บทความนี้จะพาไปดูว่า เอกสารสิทธิ์แบบใดที่ไม่สามารถทำขายฝากหรือจำนองได้ พร้อมข้อควรรู้ก่อนนำทรัพย์ไปใช้เป็นหลักประกัน
ทำไมเอกสารสิทธิ์จึงสำคัญต่อการขายฝากและจำนอง
การขายฝากและจำนองเป็นธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับ “สิทธิในอสังหาริมทรัพย์” ดังนั้นผู้รับจำนองหรือผู้รับขายฝากต้องมั่นใจว่า
- ผู้ขอมีกรรมสิทธิ์ถูกต้องตามกฎหมาย
- สามารถโอนหรือจดทะเบียนสิทธิได้
- ไม่มีข้อห้ามตามกฎหมาย
หากเอกสารสิทธิ์ไม่สมบูรณ์ หรือไม่มีสิทธิครอบครองชัดเจน ธุรกรรมอาจไม่สามารถจดทะเบียนที่กรมที่ดินได้
เอกสารสิทธิ์ที่ “ขายฝาก / จำนองไม่ได้”
- ภ.บ.ท.5
ภ.บ.ท.5 เป็นเพียงเอกสารการเสียภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ใช่เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์
ข้อสำคัญ
- ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้
- ไม่สามารถจดจำนองหรือขายฝากที่กรมที่ดินได้
- ธนาคารส่วนใหญ่ไม่รับเป็นหลักประกัน
ความเสี่ยง: ที่ดินประเภทนี้อาจมีข้อพิพาทเรื่องสิทธิครอบครองในอนาคต
- ส.ป.ก. 4-01
ที่ดิน ส.ป.ก. เป็นที่ดินเพื่อการเกษตรที่รัฐจัดสรรให้ประชาชนใช้ทำกิน
ข้อจำกัดตามกฎหมาย
- ห้ามซื้อขายทั่วไป
- ห้ามขายฝาก
- ห้ามจำนองกับบุคคลทั่วไปหรือธนาคาร (ยกเว้นบางกรณีตามกฎหมาย)
หมายเหตุ: สามารถใช้เป็นหลักประกันได้เฉพาะกับสถาบันการเงิน เพื่อการเกษตรบางแห่งตามเงื่อนไขของรัฐ
- ที่ดินมือเปล่า หรือไม่มีเอกสารสิทธิ์
คือ ที่ดินที่ไม่มีเอกสารรับรองจากรัฐ หรือครอบครองโดยการใช้ประโยชน์เท่านั้น
ปัญหาที่พบ
- ไม่มีหลักฐานกรรมสิทธิ์
- ไม่สามารถโอนสิทธิได้ชัดเจน
- ไม่สามารถจดทะเบียนจำนองหรือขายฝาก
ผู้รับจำนองส่วนใหญ่จะปฏิเสธทันที เพราะมีความเสี่ยงสูง
- หนังสือรับรองการทำประโยชน์บางประเภท
เช่น เอกสารที่ยังอยู่ระหว่างขั้นตอนออกโฉนด หรือมีข้อจำกัดด้านการโอน แม้บางประเภทสามารถซื้อขายได้ แต่ธนาคารหรือผู้รับขายฝากอาจพิจารณาเข้มงวดเป็นพิเศษ
สิ่งที่ต้องตรวจสอบ
- สามารถโอนที่กรมที่ดินได้หรือไม่
- มีข้อจำกัดการโอนหรือเปล่า
- มีข้อพิพาทหรือคดีค้างอยู่หรือไม่
- อสังหาริมทรัพย์ที่ติดข้อพิพาททางกฎหมาย
แม้มีโฉนดถูกต้อง แต่หากอยู่ระหว่าง
- ถูกอายัด
- ถูกฟ้องร้อง
- มีคำสั่งศาล
- อยู่ระหว่างแบ่งมรดก
อาจไม่สามารถนำไปขายฝากหรือจำนองได้จนกว่าปัญหาจะสิ้นสุด
เอกสารสิทธิ์แบบไหนที่นิยมใช้ขายฝากและจำนองได้
โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.) เป็นเอกสารสิทธิ์ที่สมบูรณ์ที่สุด สามารถซื้อขาย โอน จำนอง และขายฝากได้
หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ใช้สำหรับคอนโดมิเนียม สามารถใช้จำนองและขายฝากได้เช่นกัน
น.ส.3 ก. สามารถทำธุรกรรมได้ในหลายกรณี แต่ธนาคารบางแห่งอาจมีเงื่อนไขเพิ่มเติม และ Property4Cash เงินด่วนอสังหา ยังไม่นโยบายรับพิจารณาโฉนดประเภทนี้
หากมีที่ดินเอกสารไม่สมบูรณ์ ควรทำอย่างไร
- ตรวจสอบสถานะเอกสารกับกรมที่ดิน ควรเช็กว่าเอกสารดังกล่าวสามารถพัฒนาเป็นโฉนดได้หรือไม่
- ขอออกโฉนดให้ถูกต้อง หากเข้าหลักเกณฑ์ อาจดำเนินการรังวัดและออกโฉนดในอนาคต
- ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนทำธุรกรรม เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหากฎหมายและความเสี่ยงเรื่องสิทธิครอบครอง
ข้อควรระวังก่อนนำอสังหาริมทรัพย์ไปขายฝากหรือจำนอง
- ตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ให้ครบถ้วน
- เช็กภาระผูกพันหรือการอายัด
- ตรวจสอบชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์
- อย่าทำสัญญานอกระบบหรือไม่มีการจดทะเบียน
- อ่านเงื่อนไขสัญญาให้ละเอียด
สรุปส่งท้าย เอกสารสิทธิ์แบบไหน ขายฝาก จำนองไม่ได้ เอกสารสิทธิ์เป็นหัวใจสำคัญของการขายฝากและจำนองอสังหาริมทรัพย์ เพราะเป็นหลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์และสิทธิในการโอนทรัพย์ โดยเอกสารอย่าง ภ.บ.ท.5, ส.ป.ก. หรือที่ดินไม่มีเอกสารสิทธิ์ มักไม่สามารถนำไปจำนองหรือขายฝากได้ตามกฎหมาย ดังนั้นก่อนทำธุรกรรม ควรตรวจสอบประเภทเอกสารสิทธิ์กับกรมที่ดินให้ชัดเจน เพื่อป้องกันปัญหาและลดความเสี่ยงในอนาคต
Property4Cash ยินดีให้คำปรึกษาและช่วยเพิ่มทุนให้กับทุกคนที่ต้องการเงินด่วน และต้องการเงินเพื่อนำไปต่อยอดธุรกิจ ไม่เช็คแบล็คลิส ไม่เช็คเครดิตบูโร
อนุมัติรวดเร็วทันใจ นึกถึง ขายฝากจำนอง นึกถึง Property4Cash
Line: @Property4Cash
โทร : 0968135989
หรือส่งรายละเอียดทรัพย์มาได้ที่ https://property4cash.co/https://property4cash.co/post-property/
นึกถึงขายฝาก.. นึกถึง Property 4 Cash
ดอกเบี้ยต่ำ อนุมัติเร็ว ถูกกฎหมาย 100%
อ่านบทความอื่นๆเพิ่มเติมได้ที่ : https://property4cash.co/articles/
ลงทะเบียนเป็นนักลงทุน
ส่งข้อมูลสำเร็จ ทางทีมงานจะรีบติดต่อกลับไปค่ะ
