การขายฝาก เสียภาษีอย่างไร ฉบับอัปเดตปี 2026 เข้าใจง่ายก่อนทำสัญญา

การขายฝาก เสียภาษีอย่างไร ฉบับอัปเดตปี 2026         

              การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ มีภาษีและค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายใน 4 รายการหลัก ได้แก่ ค่าธรรมเนียมโอน 2%, ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (กรณีถือครองไม่ถึง 5 ปี), อากรแสตมป์ 0.5% และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย โดยค่าใช้จ่ายส่วนใหญ่เกิดขึ้นในวันจดทะเบียน ณ กรมที่ดิน บทความนี้สรุปทุกรายการให้เข้าใจง่าย พร้อมตัวอย่างคำนวณจริง

              โดยเฉพาะบ้าน ที่ดิน หรือคอนโด แต่หลายคนยังสงสัยว่า การขายฝากต้องเสียภาษีอะไรบ้าง ใครเป็นคนจ่าย และมีค่าใช้จ่ายวันทำสัญญาเท่าไร สรุปเรื่องภาษีและค่าธรรมเนียมการขายฝากแบบอัปเดตปี 2026 ให้เข้าใจง่าย พร้อมข้อควรรู้ก่อนตัดสินใจทำสัญญา

การขายฝากคืออะไร

              การขายฝาก คือ สัญญาที่ผู้ขายฝากโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้ผู้รับซื้อฝากชั่วคราว เพื่อแลกกับเงินก้อน โดยผู้ขายฝากมีสิทธิ “ไถ่ถอนคืน” ภายในระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา หากครบกำหนดแล้วไม่ไถ่ถอน ทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีตามกฎหมาย

ตัวอย่างทรัพย์ที่นิยมขายฝาก

• บ้านเดี่ยว
• ที่ดิน
• ทาวน์โฮม
• คอนโดมิเนียม
• อาคารพาณิชย์

การขายฝากต้องเสียภาษีอะไรบ้าง

              การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ มีค่าใช้จ่ายหลักคล้ายการซื้อขายทั่วไป โดยจะเกิดขึ้นในวันที่จดทะเบียน ณ กรมที่ดิน

1. ค่าธรรมเนียมการโอน โดยทั่วไปคิด 2% ของราคาประเมินกรมที่ดิน หรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า ใครเป็นคนจ่าย? ขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างคู่สัญญา แต่ส่วนใหญ่มักแบ่งกันคนละครึ่ง
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax) กรณีถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 5 ปี อาจต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% คำนวณจาก ราคาประเมิน หรือ ราคาขายฝาก เลือกตัวที่สูงกว่า

ยกเว้นกรณี

• มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี
• ถือครองเกิน 5 ปี

หากได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ จะเปลี่ยนไปเสียอากรแสตมป์แทน

3. อากรแสตมป์ คิด 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขายฝาก แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า

หมายเหตุ: จะเสียเฉพาะกรณีที่ “ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ”

4. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย เป็นภาษีที่กรมที่ดินคำนวณให้ตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร โดยพิจารณาจาก

• ราคาประเมิน
• ระยะเวลาถือครอง
• ประเภทบุคคล (บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล)

จุดสำคัญ แม้ขายฝากจะเป็นการโอนชั่วคราว แต่กฎหมายถือว่าเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ จึงมีภาระภาษีเช่นเดียวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

ค่าใช้จ่ายวันไถ่ถอนขายฝากมีอะไรบ้าง

              เมื่อผู้ขายฝากต้องการไถ่ถอนคืน จะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เช่น 

• สินไถ่ คือ เงินต้นพร้อมผลตอบแทนตามที่ระบุในสัญญา
• ค่าธรรมเนียมไถ่ถอน กรมที่ดินจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมตามอัตราที่กำหนด
• ค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าทนาย ค่าดำเนินการ หรือค่าอากรเพิ่มเติม (ถ้ามี)

ตัวอย่างคำนวณภาษีขายฝากเบื้องต้น

สมมติ

• ราคาประเมิน 2,000,000 บาท
• ขายฝาก 2,300,000 บาท
• ถือครองไม่ถึง 5 ปี

ค่าใช้จ่ายโดยประมาณ

• ค่าธรรมเนียมโอน 2% = 46,000 บาท
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% = 75,900 บาท
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย = คำนวณตามขั้นบันได

หมายเหตุ: ตัวเลขจริงขึ้นอยู่กับข้อมูลผู้ถือครองและหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร ณ วันที่ทำรายการ

ขายฝากกับจำนอง ต่างกันอย่างไร

              หลายคนเข้าใจผิดว่าขายฝากและจำนองเหมือนกัน แต่จริง ๆ แตกต่างกันชัดเจน

ข้อควรรู้ก่อนทำสัญญาขายฝาก

• • อ่านรายละเอียดสัญญาให้ครบ ควรตรวจสอบระยะเวลาไถ่ถอน ดอกผลตอบแทน และเงื่อนไขผิดนัดอย่างละเอียด

• อย่าประเมินความสามารถในการไถ่ถอนต่ำเกินไป หากไม่สามารถหาเงินมาไถ่คืนได้ตามกำหนด อาจเสียกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินถาวร

• ควรทำผ่านกรมที่ดินเท่านั้น การขายฝากอสังหาริมทรัพย์ต้องจดทะเบียนอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

Q1: การทำสัญญา “ขายฝาก” ที่สำนักงานที่ดิน มีค่าภาษีและค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง?

• A: การทำสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ณ สำนักงานที่ดิน จะมีค่าใช้จ่ายหลัก 4 ส่วน ดังนี้

  1. ค่าธรรมเนียมการโอน: 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์หรือราคาขายฝาก (แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า)

  2. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: คำนวณตามเกณฑ์ก้าวหน้าของกรมสรรพากรตามระยะเวลาถือครอง

  3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ: 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขายฝาก (เสียกรณีถือครองทรัพย์ไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี)

  4. ค่าอากรแสตมป์: 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขายฝาก (จะเสียเฉพาะในกรณีที่ได้รับยกเว้นไม่จำต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)

Q2: หากผู้ขายฝากมาทำเรื่อง “ขยายกำหนดเวลาไถ่ถอน” จะต้องเสียภาษีอีกรอบหรือไม่?

• A: ไม่ต้องเสียภาษีซ้ำ การยื่นคำขอขยายกำหนดเวลาไถ่ถอนขายฝากก่อนสัญญาเดิมสิ้นสุด จะเสียเพียง ค่าธรรมเนียมแปลงละ 50 บาท ค่าคำขอ 5 บาท และค่าพยาน 20 บาทเท่านั้น โดยจะไม่มีการเรียกเก็บภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย หรือภาษีธุรกิจเฉพาะเพิ่มเติม เนื่องจากยังไม่มีการเปลี่ยนมือหรือโอนกรรมสิทธิ์ใหม่

Q3: เมื่อถึงกำหนดและผู้ขายฝากมา “ไถ่ถอนทรัพย์คืน” ฝั่งผู้ขายฝากต้องเสียภาษีอย่างไร?

• A: ในวันไถ่ถอนทรัพย์คืน ผู้ขายฝากไม่ต้องเสียภาษีเงินได้หรือภาษีธุรกิจเฉพาะเพิ่ม แต่จะมีเพียง ค่าธรรมเนียมการไถ่ถอนแปลงละ 50 บาท (พร้อมค่าคำขอและค่าพยาน) และ ค่าอากรแสตมป์ 0.5% โดยคำนวณจากราคา สินไถ่ หรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า

Q4: การขายฝากอสังหาริมทรัพย์กับ Property4cash ปลอดภัยไหม และทำสัญญาที่ไหน?

A: ปลอดภัย 100% ครับ สัญญาจำนองและขายฝากทุกฉบับของ Property4cash จะต้องดำเนินการและจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินประจำพื้นที่ ที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่เท่านั้น ถูกต้องตามกฎหมาย โปร่งใส และตรวจสอบได้ทุกขั้นตอน ไม่มีการทำสัญญานอกระบบหรือโอนลอยเด็ดขาด

Q5: ติดเครดิตบูโร หรือไม่มีสเตทเมนต์ (Statement) สามารถยื่นขอเงินด่วนอสังหาฯ ได้หรือไม่?

A: สามารถยื่นกู้ได้ครับ เพราะ Property4cash อนุมัติวงเงินโดยพิจารณาจากมูลค่าและศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์ที่นำมาค้ำประกันเป็นหลัก เราไม่มีนโยบายตรวจเช็กเครดิตบูโร ไม่เช็กแบลกลิสต์ และไม่ต้องใช้สลิปเงินเดือน เหมาะสำหรับผู้ประกอบการและบุคคลทั่วไปที่ต้องการสภาพคล่องเร่งด่วน

Q6: อัตราดอกเบี้ยจำนองและขายฝากของ Property4cash คิดอย่างไร มีระบบลดต้นลดดอกไหม?

A: อัตราดอกเบี้ยเป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด (ไม่เกิน 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน) ไม่มีค่าใช้จ่ายแอบแฝง โดยสัญญาประเภท จำนอง จะคิดอัตราดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก (Effective Rate) ยิ่งโปะเงินต้น ดอกเบี้ยยิ่งลดลง ช่วยให้ผู้กู้ปิดยอดและไถ่ถอนทรัพย์สินคืนได้อย่างรวดเร็วและปลอดภัย

              สรุปส่งท้าย การขายฝากในปี 2026 การขายฝาก เสียภาษีอย่างไร มีภาระค่าใช้จ่ายและภาษีหลายรายการ ได้แก่ ค่าธรรมเนียมโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายซึ่งรายละเอียดขึ้นอยู่กับระยะเวลาถือครอง ราคาประเมิน และเงื่อนไขของผู้ถือกรรมสิทธิ์ แม้การขายฝากจะช่วยเพิ่มสภาพคล่องทางการเงินได้รวดเร็ว แต่ก็ควรศึกษาข้อกฎหมายและต้นทุนทั้งหมดให้รอบคอบก่อนตัดสินใจ

Property4Cash ยินดีให้คำปรึกษาและช่วยเพิ่มทุนให้กับทุกคนที่ต้องการเงินด่วน และต้องการเงินเพื่อนำไปต่อยอดธุรกิจ ไม่เช็คแบล็คลิส ไม่เช็คเครดิตบูโร

อนุมัติรวดเร็วทันใจ นึกถึง ขายฝากจำนอง นึกถึง Property4Cash

Line: @Property4Cash

โทร : 0968135989

หรือส่งรายละเอียดทรัพย์มาได้ที่ https://property4cash.co/https://property4cash.co/post-property/

นึกถึงขายฝาก.. นึกถึง Property 4 Cash

ดอกเบี้ยต่ำ อนุมัติเร็ว ถูกกฎหมาย 100%

อ่านบทความอื่นๆเพิ่มเติมได้ที่ : https://property4cash.co/articles/

หรือ https://facebook.com/propertyforcashofficial