ใบอนุญาตก่อสร้าง สำคัญแค่ไหน? หากต้องการทำขายฝากหรือจำนอง
ใบอนุญาตก่อสร้าง จำเป็นต้องมีสำหรับการขายฝากและจำนองบ้านหรืออาคาร เพราะผู้รับขายฝากและสถาบันการเงินใช้เอกสารนี้ยืนยันว่าอาคารถูกกฎหมาย หากไม่มี อาจถูกประเมินราคาต่ำกว่าความเป็นจริง หรือถูกปฏิเสธวงเงินได้ทันที
บทความนี้ Property4Cash อธิบายครบว่าใบอนุญาตก่อสร้างสำคัญแค่ไหน และหากไม่มีเอกสารนี้จะเกิดอะไรขึ้น
ใบอนุญาตก่อสร้างคืออะไร
ใบอนุญาตก่อสร้างคือ เอกสารที่ออกโดยหน่วยงานราชการท้องถิ่น เช่น เทศบาล หรือองค์การบริหารส่วนตำบล เพื่ออนุญาตให้เจ้าของที่ดินสามารถก่อสร้าง ดัดแปลง หรือรื้อถอนอาคารได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย
โดยทั่วไปจะออกตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร และใช้ยืนยันว่าอาคารดังกล่าวสร้างถูกต้องตามแบบแปลนและข้อกำหนดด้านวิศวกรรม
ทำไมใบอนุญาตก่อสร้างจึงสำคัญต่อการขายฝากและจำนอง
- ใช้ยืนยันว่าอาคารถูกกฎหมาย ผู้รับจำนองหรือผู้รับขายฝากต้องตรวจสอบว่า บ้านหรืออาคารสร้างอย่างถูกต้อง ไม่รุกล้ำพื้นที่สาธารณะ และไม่ขัดต่อกฎหมายควบคุมอาคาร หากไม่มีใบอนุญาตก่อสร้าง อาจถูกมองว่าเป็น “สิ่งปลูกสร้างผิดกฎหมาย” ซึ่งเพิ่มความเสี่ยงต่อผู้ให้สินเชื่อ
- ส่งผลต่อการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ ในการจำนองหรือขายฝาก จะมีการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน หากบ้านไม่มีใบอนุญาตก่อสร้าง
- ราคาประเมินอาจลดลง
- บางกรณีอาจไม่นับมูลค่าตัวอาคาร
- คิดเฉพาะราคาที่ดินเท่านั้น
ส่งผลให้วงเงินที่ได้รับต่ำกว่าที่คาด
- ธนาคารอาจปฏิเสธการอนุมัติ สถาบันการเงินหลายแห่งกำหนดชัดเจนว่า บ้านที่ใช้ค้ำประกันต้องมีเอกสารถูกต้องครบถ้วน หากตรวจพบว่า…
- ต่อเติมผิดแบบ
- ไม่มีใบอนุญาต
- อาคารผิดกฎหมาย
ธนาคารอาจไม่อนุมัติสินเชื่อ หรือขอเอกสารเพิ่มเติมก่อนพิจารณา
- เพิ่มความน่าเชื่อถือในการทำธุรกรรม สำหรับการขายฝากกับนักลงทุนหรือเอกชน การมีใบอนุญาตก่อสร้างช่วยสร้างความมั่นใจว่าอสังหาริมทรัพย์มีสถานะถูกต้อง ลดปัญหาข้อพิพาทในอนาคต
หากไม่มีใบอนุญาตก่อสร้าง จะเกิดอะไรขึ้น
- บ้านอาจถูกตีมูลค่าต่ำ แม้บ้านจะสร้างเสร็จและใช้งานจริง แต่หากไม่มีเอกสารรับรอง อาจถูกประเมินมูลค่าเฉพาะที่ดิน
- มีความเสี่ยงทางกฎหมาย หากหน่วยงานรัฐตรวจสอบพบว่าอาคารสร้างผิดกฎหมาย อาจมีคำสั่งให้แก้ไข รื้อถอน หรือเสียค่าปรับ
- ทำธุรกรรมได้ยากขึ้น ทั้งการซื้อขาย ขายฝาก จำนอง หรือขอสินเชื่อรีไฟแนนซ์ อาจใช้เวลานานขึ้นเพราะต้องตรวจสอบเอกสารเพิ่มเติม
เอกสารสำคัญที่ควรมีเมื่อต้องการขายฝากหรือจำนอง
เอกสารกรรมสิทธิ์
- โฉนดที่ดิน
- หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด
เอกสารสิ่งปลูกสร้าง
- ใบอนุญาตก่อสร้าง (อ.1)
- แบบแปลนอาคาร
- ใบรับรองเลขที่บ้าน
เอกสารส่วนตัว
- บัตรประชาชน
- ทะเบียนบ้าน
- เอกสารรายได้
กรณีบ้านต่อเติม ต้องขออนุญาตหรือไม่
หลายคนต่อเติมบ้านภายหลัง เช่น
- ต่อครัว
- ต่อหลังคาโรงรถ
- เพิ่มชั้นลอย
หากเป็นการต่อเติมที่กระทบโครงสร้างหรือเพิ่มพื้นที่ใช้สอย อาจต้องขออนุญาตเพิ่มเติมตามกฎหมาย หากไม่ได้ขออนุญาต อาจมีผลต่อการประเมินและการอนุมัติจำนองเช่นกัน
วิธีตรวจสอบว่าอาคารมีใบอนุญาตหรือไม่
- ตรวจสอบกับเจ้าของเดิม หากซื้อบ้านมือสอง ควรขอสำเนาใบอนุญาตก่อสร้างก่อนทำธุรกรรม
- ตรวจสอบที่สำนักงานเขตหรือเทศบาล สามารถนำข้อมูลโฉนดหรือที่อยู่ไปตรวจสอบย้อนหลังได้
- ตรวจสอบแบบแปลนและเลขที่อนุญาต เอกสารที่ถูกต้องควรมีเลขอนุญาต วันออกเอกสาร และชื่อผู้ขออนุญาตชัดเจน
ทางออกสำหรับบ้านที่ไม่มีใบอนุญาตก่อสร้าง
หากบ้านสร้างมานานและไม่มีเอกสาร อาจดำเนินการดังนี้
- ขอรับรองอาคารย้อนหลัง (ขึ้นอยู่กับกฎหมายท้องถิ่น)
- ให้วิศวกรหรือสถาปนิกรับรองโครงสร้าง
- ปรับปรุงเอกสารก่อนยื่นจำนองหรือขายฝาก
ควรปรึกษาสำนักงานเขต วิศวกร หรือผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ก่อนดำเนินการ
Q1: ถ้านำบ้านหรืออาคารที่ “ไม่มีใบอนุญาตก่อสร้าง” มาจำนองหรือขายฝาก จะทำได้ไหม?
A: ทำได้ยากและอาจได้วงเงินต่ำกว่าเกณฑ์ค่ะ เนื่องจากสถาบันการเงินหรือบริษัทรับซื้อฝากจะประเมินมูลค่าทรัพย์สินตามจริง โดยจะถือว่าสิ่งปลูกสร้างนั้นไม่มีเอกสารรับรองความถูกต้องตามกฎหมาย และอาจประเมินมูลค่าให้เฉพาะ “ที่ดินเปล่า” เท่านั้น การมีใบอนุญาตก่อสร้าง (หรือใบ อ.1) จึงสำคัญมากในการช่วยเพิ่มวงเงินให้สูงขึ้น
Q2: ใบอนุญาตก่อสร้างอาคารมีอายุเท่าไหร่ และถ้าหมดอายุต้องทำอย่างไร?
A: โดยทั่วไปใบอนุญาตก่อสร้างจะมีอายุ 1-2 ปี ขึ้นอยู่กับขนาดของอาคารที่ระบุไว้ในสัญญา หากกำหนดการก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จและใบอนุญาตใกล้หมดอายุ เจ้าของทรัพย์ต้องยื่นคำขอ “ต่ออายุใบอนุญาตก่อสร้าง” ต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วันก่อนใบเดิมจะหมดอายุ เพื่อป้องกันไม่ให้กลายเป็นการก่อสร้างที่ผิดกฎหมาย
Q3: หากซื้อตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์เก่าที่ไม่มีใบอนุญาตก่อสร้างดั้งเดิม จะขอคัดสำเนาได้ที่ไหน?
A: สามารถเดินทางไปยื่นเรื่องขอคัดสำเนาใบอนุญาตก่อสร้าง หรือใบรับรองการก่อสร้างอาคาร (อ.6) ได้ที่ สำนักงานเขต (สำหรับกรุงเทพฯ) หรือ กองช่าง ณ องค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) / เทศบาล ที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่ โดยเตรียมเอกสารแสดงความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์และโฉนดที่ดินไปด้วยนะคะ
สรุปส่งท้าย ใบอนุญาตก่อสร้าง เป็นเอกสารสำคัญที่มีผลต่อการขายฝากและจำนองอสังหาฯ โดยตรง เพราะใช้ยืนยันว่าอาคารถูกต้องตามกฎหมาย ส่งผลต่อราคาประเมิน ความน่าเชื่อถือ และโอกาสอนุมัติสินเชื่อ หากไม่มีเอกสารดังกล่าว อาจทำให้วงเงินลดลงหรือถูกปฏิเสธธุรกรรมได้
ดังนั้นก่อนนำบ้านหรืออาคารไปทำขายฝากหรือจำนอง ควรตรวจสอบเอกสารสิทธิและใบอนุญาตให้ครบถ้วน เพื่อป้องกันปัญหาในระยะยาว
Property4Cash ยินดีให้คำปรึกษาและช่วยเพิ่มทุนให้กับทุกคนที่ต้องการเงินด่วน และต้องการเงินเพื่อนำไปต่อยอดธุรกิจ ไม่เช็คแบล็คลิส ไม่เช็คเครดิตบูโร
อนุมัติรวดเร็วทันใจ นึกถึง ขายฝากจำนอง นึกถึง Property4Cash
Line: @Property4Cash
โทร : 0968135989
หรือส่งรายละเอียดทรัพย์มาได้ที่ https://property4cash.co/https://property4cash.co/post-property/
นึกถึงขายฝาก.. นึกถึง Property 4 Cash
ดอกเบี้ยต่ำ อนุมัติเร็ว ถูกกฎหมาย 100%
อ่านบทความอื่นๆเพิ่มเติมได้ที่ : https://property4cash.co/articles/
ลงทะเบียนเป็นนักลงทุน
ส่งข้อมูลสำเร็จ ทางทีมงานจะรีบติดต่อกลับไปค่ะ
