ชวนมาเตรียมความพร้อม เตรียมเอกสารก่อนโอน ที่ดิน มีเอกสารและขั้นตอนอะไรบ้าง?
สำหรับใครที่กำลังวางแผนจะซื้อขายที่ดิน หรือกำลังจะโอนที่ดินให้ลูกหรือคนในครอบครัว แต่ยังไม่มั่นใจว่าต้องทำอย่างไร? Property4Cash ได้รวบรวมข้อมูลมาให้แล้ว… ว่าการโอนที่ดินต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง มีขั้นตอนอย่างไร ต้องยื่นเรื่องที่ไหน และมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง เพราะการเตรียมตัวที่ดีจะทำให้ไม่เสียเวลาและสามารถยื่นเรื่องโอนที่ดินให้จบอย่างรวดเร็วในวันเดียว มาดูกันว่าวิธีการโอนที่ดินนั้นเป็นอย่างไรบ้าง?
เอกสารที่ใช้ในการโอนที่ดินให้กับผู้อื่น
สิ่งแรกที่ต้องเตรียมสำหรับการโอนที่ดิน คือ การเตรียมเอกสารโอนที่ดินให้พร้อม ซึ่งแบ่งออกเป็นกรณีบุคคลธรรมดา และนิติบุคคล โดยทั้งสองแบบต้องเตรียมเอกสารแตกต่างกัน มีรายละเอียดดังต่อไปนี้
- กรณีบุคคลธรรมดา สำหรับบุคคลธรรมดาที่ทำการซื้อ-ขายที่ดิน ต้องเตรียมเอกสารต่อไปนี้
- เอกสารการโอนที่ดินผู้ซื้อ
- บัตรประชาชน พร้อมสำเนาที่เซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
- ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนาที่เซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
- หนังสือเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล พร้อมสำเนาที่เซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง (ถ้ามี)
- ในกรณีที่ให้ผู้อื่นมาทำเรื่องแทน ให้เตรียมเอกสารดังนี้
- หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21)
- สำเนาบัตรประชาชนของผู้ได้รับมอบอำนาจ
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ได้รับมอบอำนาจ
เอกสารการโอนที่ดินผู้ขาย
- โฉนดที่ดินฉบับจริง
- บัตรประชาชน พร้อมสำเนาที่เซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
- ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนาที่เซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
- หนังสือเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล พร้อมสำเนาที่เซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง (ถ้ามี)
- ในกรณีที่มีคู่สมรส ให้เตรียมเอกสารดังนี้
- สำเนาบัตรประชาชนของคู่สมรส
- สำเนาทะเบียนบ้านของคู่สมรส
- สำเนาทะเบียนสมรส
- หนังสือยินยอมให้ขายที่ดินของคู่สมรส
- ในกรณีที่หย่า ให้เตรียมสำเนาทะเบียนหย่า
- ในกรณีที่ให้ผู้อื่นมาทำเรื่องแทน ให้เตรียมเอกสารดังนี้
- หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21)
- สำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
- กรณีนิติบุคคล
- หนังสือรับรองนิติบุคคลที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน
- บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน พร้อมรายละเอียดในบัญชีรายชื่อของนิติบุคคลที่สามารถซื้อที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้ โดยไม่ต้องขออนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย หากผู้ถือหุ้นเป็นบุคคลต่างด้าว ต้องมีหุ้นไม่ถึง 40% ของผู้ถือหุ้นทั้งหมด
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
- สำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
- หนังสือตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
- รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ที่ระบุวัตถุประสงค์การซื้อขายและแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ในการซื้อ
- ในกรณีที่ให้ผู้อื่นมาทำเรื่องแทน ให้เตรียมเอกสารดังนี้
- หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21)
- สำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
เอกสารที่ใช้ในการโอนที่ดินให้ลูก
สำหรับพ่อและแม่ที่ต้องการโอนที่ดินให้ลูก แต่กลัวว่าจะใช้เอกสารมากมายและยุ่งยากในการทำเรื่อง อันที่จริงแล้วการโอนที่ดินให้ลูกนั้นไม่ยุ่งยากเลย เพียงแค่เตรียมเอกสารเพื่อนำไปยื่นที่สำนักงานที่ดินดังต่อไปนี้
- โฉนดที่ดินตัวจริง
- บัตรประชาชนของบิดา มารดา และบุตร
- ทะเบียนบ้านของบิดา มารดา และบุตร
- ใบจดทะเบียนสมรสของบิดา มารดา
- ในกรณีที่บุตรให้ผู้อื่นมาทำเรื่องแทน ให้เตรียมเอกสารดังนี้
- สำเนาบัตรประชาชนของบุตร พร้อมเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
- สำเนาทะเบียนบ้านของบุตร พร้อมเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง
- บัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ
- ทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
- หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21)
ขั้นตอนการโอนที่ดินที่สำนักงานที่ดิน
หลายๆ คนอาจจะเกิดข้อสงสัยว่าการโอนที่ดินใช้เวลากี่วัน ถ้าไปที่สำนักงานที่ดินนั้นก็กลัวว่าจะใช้เวลานาน แต่จริงๆ แล้วระยะเวลาในการยื่นเรื่องนั้นขึ้นอยู่กับจำนวนคนที่ใช้บริการสำนักงานที่ดิน หากไปสำนักงานที่ดินในช่วงเช้าที่มีผู้มาใช้บริการยังไม่มากนัก ก็สามารถยื่นเรื่องเสร็จภายใน 1-2 ชั่วโมงได้ โดยขั้นตอนการโอนที่ดินนั้นมีดังนี้
- กรอกคำขอ พร้อมแนบเอกสารที่ใช้ในการโอนที่ดินไปยื่นกับเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์
- เมื่อเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ตรวจสอบเอกสารแล้ว จะได้รับบัตรคิวเพื่อไปยื่นเรื่องโอนที่ดินกับเจ้าหน้าที่ชำนาญงาน
- เมื่อถึงคิวแล้ว ให้ผู้โอนและผู้รับโอนลงลายเซ็นในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่
- จากนั้น เจ้าหน้าที่จะประเมินราคาที่ดินและคำนวณราคาค่าโอนที่ดินให้ พร้อมกับให้ใบคำนวณค่าใช้จ่ายเพื่อนำไปชำระเงินที่เจ้าหน้าที่ฝ่ายการเงิน
- เมื่อนำใบคำนวณค่าใช้จ่ายไปชำระที่ฝ่ายการเงินจะได้รับใบเสร็จสีเหลืองและสีฟ้า โดยใบเสร็จสีเหลืองให้นำส่งกับเจ้าหน้าที่ชำนาญงาน ส่วนใบเสร็จสีฟ้าให้ถ่ายสำเนาเก็บไว้ที่ผู้ซื้อที่ดิน 1 ชุด และใบเสร็จสีฟ้าตัวจริงให้้เก็บไว้ที่ผู้ขายที่ดิน
- เจ้าหน้าที่ชำนาญงานจะพิมพ์สลักหลังโฉนด จากนั้นจะส่งมอบให้ตรวจสอบ เมื่อโฉนดถูกต้องแล้ว ผู้ซื้อจะได้รับโฉนดพร้อมสัญญาซื้อขาย (ทด.13) เป็นอันสิ้นสุดการทำเรื่องโอนที่ดิน
สถานที่ในการดำเนินโอนที่ดิน
การโอนที่ดินสามารถยื่นเรื่องได้ 2 ช่องทาง คือ ที่สำนักงานที่ดิน และทางออนไลน์ ส่วนจะเลือกใช้ช่องทางไหนนั้นก็ขึ้นอยู่กับความสะดวกของแต่ละคน ซึ่งรายละเอียดการดำเนินโอนที่ดินในแต่ละช่องทางมีดังนี้
สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสาขา
สามารถไปทำเรื่องโอนที่ดินได้ที่สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสาขาใกล้บ้านได้ด้วยตัวเอง หรือหากไม่สะดวกไปด้วยตัวเองก็สามารถมอบอำนาจให้ผู้อื่นทำเรื่องแทนได้ แต่ที่สำคัญต้องไม่ลืมเตรียมเอกสารมอบอำนาจด้วย ซึ่งแบบฟอร์มหนังสือมอบอำนาจสามารถดาวน์โหลดได้ที่เว็บไซต์ของกรมที่ดิน
โอนที่ดินออนไลน์
กรมที่ดินได้พัฒนาแอปพลิเคชันที่มีชื่อว่า e-QLands ที่สามารถยื่นจองคิวทำเรื่องโอนที่ดินได้ โดยผู้โอนเตรียมเอกสารให้พร้อม จากนั้นเข้าแอป e-QLands เพื่อลงทะเบียนล่วงหน้าได้ตามขั้นตอนดังนี้
- กดไปที่ช่องลงทะเบียน
- อ่านข้อตกลงและเงื่อนไขการบริการ เลือกยอมรับเงื่อนไข และกดถัดไป
- แอปพลิเคชันจะให้กรอกข้อมูลส่วนตัว ประกอบด้วยชื่อ-นามสกุล, Email, Line, หมายเลขบัตรประชาชน 13 หลัก และเบอร์โทรศัพท์ เพื่อใช้เป็น Username และ Password ในการเข้าใช้งานครั้งถัดไป จากนั้นเลือกลงทะเบียน
- เมื่อลงทะเบียนแล้ว ก็สามารถเลือกทำนิติกรรมยื่นจองคิวโอนที่ดินได้
- ต่อไป ระบบจะให้แนบเอกสารประกอบการยื่นจองคิว โดยให้เตรียมเอกสารการโอนที่ดินให้พร้อม จากนั้นถ่ายรูปเอกสารและอัปโหลดลงในแอปพลิเคชัน
- เมื่ออัปโหลดเอกสารเรียบร้อย ระบบจะให้เลือกวันเวลาที่ต้องการจองคิว เมื่อเลือกได้แล้วให้กดปุ่มถัดไป
- ระบบจะให้ตรวจสอบข้อมูลการจองคิว หากถูกต้องครบถ้วนก็สามารถยืนยันการจองได้เลย
- เมื่อยืนยันการจองแล้ว ระบบจะออกบัตรคิวออนไลน์ ซึ่งสามารถนำไปติดต่อได้ที่สำนักงานที่ดินตามวันและเวลาที่เลือกไว้ เมื่อไปที่สำนักงานที่ดินแล้วจะได้ไม่ต้องเสียเวลารอคิว และทำนิติกรรมให้เสร็จสมบูรณ์ได้อย่างรวดเร็ว
ปัจจุบัน e-QLands เปิดให้บริการเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพมหานคร แต่กรมที่ดินมีเป้าหมายที่จะให้บริการครอบคลุมทั่วประเทศและขยายการบริการทำนิติกรรมผ่านแอปพลิเคชันมากขึ้นในปีต่อๆ ไปอีกด้วย
ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน
ในส่วนของจ่ายใช้จ่ายในการโอนที่ดิน อาจให้ผู้ซื้อและผู้ขายออกค่าใช้จ่ายกันคนละครึ่ง หรือให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งหมด ขึ้นอยู่กับข้อตกลงของผู้ซื้อและผู้ขาย ซึ่งในการโอนที่ดินจะมีค่าใช้จ่าย ดังนี้
- ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท
- ค่าอากร 5 บาท
- ค่าพยาน 20 บาท
- ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย โดยใช้ราคาสูงสุดในการคำนวณ
- เช่น เจ้าหน้าทีประเมินราคาที่ดิน 500,000 บาท แต่ราคาขายอยู่ที่ 550,000 บาท คำนวณราคาค่าโอนที่ดินโดย 550,000 x 2% = 11,000 บาท
- ค่าจดจำนอง 1% ของมูลค่าที่จดจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท เฉพาะในกรณีที่กู้เงินจากสถาบันการเงินมาซื้อ
- เช่น กู้เงิน 500,000 บาทเพื่อซื้อที่ดิน มูลค่าที่จดจำนองคือ 500,000 บาท คำนวณค่าจดจำนองโดย 500,000 x 1% = 5,000 บาท
- ค่าอากรแสตมป์ 0.50% ของราคาซื้อขาย แต่หากต่ำกว่าราคาประเมิน ให้ใช้ราคาประเมินในการคำนวณ
- เช่น เจ้าหน้าทีประเมินราคาที่ดิน 500,000 บาท แต่ราคาขายอยู่ที่ 550,000 บาท คำนวณค่าอากรแสตมป์โดย 550,000 x 0.50% = 2,750 บาท
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาซื้อขาย ซึ่งหากต่ำกว่าราคาประเมิน ให้ใช้ราคาประเมินในการคำนวณ หากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์
- เช่น เจ้าหน้าทีประเมินราคาที่ดิน 500,000 บาท แต่ราคาขายอยู่ที่ 550,000 บาท คำนวณค่าภาษีธุรกิจเฉพาะโดย 550,000 x 3.3% = 18,150 บาท
พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ที่ควรรู้
สำหรับผู้ที่ต้องการโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างนั้น เรื่องที่สำคัญอีกอย่างหนึ่งที่ต้องศึกษาไว้ คือ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อเตรียมพร้อมและจัดการชำระภาษี อีกทั้งพ.ร.บ.ฉบับใหม่นี้ก็มีการเปลี่ยนแปลงอัตราภาษีที่ต้องเสียอีกด้วย โดยมีรายละเอียด ดังนี้
เมื่อวันที่ 18 มีนาคม พ.ศ.2566 ราชกิจจานุเบกษา ประกาศพระราชกฤษฎีกาลดภาษีสำหรับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางประเภท (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2566 โดยสาระสำคัญของเนื้อหาคือให้ลดภาษีในอัตรา 15% ของจำนวนภาษีที่คำนวณได้ สิ่งปลูกสร้างที่สามารถลดภาษีได้นั้นมีด้วยกัน 4 ประเภท คือ
- ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม
- ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์เป็นที่อยู่อาศัย
- ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์อื่นนอกจากข้อ 1 และ 2
- ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพ
เหตุผลที่มีการประกาศใช้พระราชกฤษฎีกาฉบับนี้ คือ เป็นการลดภาษีต่อเนื่องจาก พ.ร.บ.ภาษีและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 ที่สิ้นสุดระยะเวลาแล้ว เพื่อลดภาระและบรรเทาผลกระทบต่อประชาชน และสนับสนุนให้เกิดการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง อีกทั้ง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 มาตราที่ 55 บัญญัติว่าการลดภาษีที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างบางประเภท เพื่อให้เหมาะสมกับสภาพเศรษฐกิจ สังคม เหตุการณ์ กิจการนั้นต้องกระทำโดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกา จึงจำเป็นต้องตราพระราชกฤษฎีกานี้
สรุปส่งท้าย การ เตรียมเอกสารก่อนโอน ที่ดิน เตรียมเพื่อให้การยื่นเรื่องได้สะดวกรวดเร็ว ไม่ต้องเสียเวลาในการติดตามเอกสาร ประหยัดทั้งเวลาและค่าใช้จ่ายในการเดินทางไปยังสำนักงานที่ดินบ่อยๆ อีกด้วย ซึ่งเอกสารที่ต้องเตรียมนั้นแตกต่างกันไปตามกรณี หากเตรียมเอกสารพร้อมแล้วก็สามารถไปยื่นเรื่องโอนที่ดินได้ที่สำนักงานที่ดินใกล้บ้าน หรือจะจองคิวผ่านแอปพลิเคชันของกรมที่ดิน เพื่อให้ได้รับการบริการอย่างรวดเร็วที่สำนักงานที่ดินก็ได้เช่นกัน เพียงเท่านี้การโอนที่ดินก็จะกลายเป็นเรื่องที่ไม่ยุ่งยากอีกต่อไป
สำหรับใครที่กำลังต้องการเงินด่วน สามารถจำนอง ขายฝากกับ Property4Cash เงินด่วนอสังหา เพื่อเข้าถึงเงินทุน เงินก้อนได้นะคะ เราพร้อมบริการค่ะ!
Property4Cash ยินดีให้คำปรึกษาและช่วยเพิ่มทุนให้กับทุกคนที่ต้องการเงินด่วน และต้องการเงินเพื่อนำไปต่อยอดธุรกิจ ไม่เช็คแบล็คลิส ไม่เช็คเครดิตบูโร
อนุมัติรวดเร็วทันใจ นึกถึง ขายฝากจำนอง นึกถึง Property4Cash
Line: @Property4Cash
โทร : 0968135989
หรือส่งรายละเอียดทรัพย์มาได้ที่ https://property4cash.co/post-property/
นึกถึงขายฝาก.. นึกถึง Property 4 Cash
ดอกเบี้ยต่ำ อนุมัติเร็ว ถูกกฎหมาย 100%
อ่านบทความอื่นๆเพิ่มเติมได้ที่ : https://property4cash.co/articles/
ลงทะเบียนเป็นนักลงทุน
ส่งข้อมูลสำเร็จ ทางทีมงานจะรีบติดต่อกลับไปค่ะ
