ที่ดิน กรรมสิทธิ์รวม ซื้อขาย ขายฝากหรือจำนองได้หรือไม่?

Dec 23

ในการ ซื้อขายที่ดิน หรือมีการ ขายฝากจำนองที่ดิน เกิดขึ้น
หากเราเป็นเจ้าของคนเดียวก็คงไม่ยากที่จะนำที่ดินแปลงนั้นออกมาจำหน่ายหรือทำธุรกรรมได้
แต่ถ้าที่ดินนั้นเป็นมรดกตกทอดที่มีเจ้าของ 2 – 3 คนขึ้นไป
หรือเรียกได้ง่ายๆ ว่าที่ดินตรงนั้นมีเจ้าของ กรรมสิทธิ์รวม

กรรมสิทธิ์รวม คืออะไร

กรรมสิทธิ์รวมหมายถึง การที่มีบุคคลตั้งแต่สองคนขึ้นไปหรือมากกว่านั้นเป็นเจ้าของที่ดินร่วมกัน
โดยในโฉนดที่ดินไม่ได้ระบุว่าเจ้าของรวมคนใดเป็นเจ้าของส่วนไหนบ้าง
ตามกฎหมายแล้วสันนิษฐานว่าเจ้าของรวมแต่ละคนจะต้องมีสัดส่วนที่ดินเท่าๆ กัน
และมีสิทธิ์ในการจัดการทรัพย์สินร่วมกัน

การซื้อขาย ขายฝากหรือจำนองที่ดินกรรมสิทธิ์รวม ทำได้หรือไม่?

ถ้าเจ้าของที่ดินกรรมสิทธิ์รวม ไม่ได้มีการตกลงแบ่งสัดส่วนที่ดินอย่างชัดเจน
เมื่อมีเจ้าของรวมคนใดคนหนึ่งต้องการซื้อขายหรือมีการขายฝากจำนองที่ดินเกิดขึ้น
ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกๆ คนก่อน ไม่เช่นนั้นจะถือว่าไม่สมบูรณ์
กลายเป็นความยุ่งยากที่ก่อให้เกิดภาระติดพันในส่วนของความเป็นเจ้าที่ดินของตนเอง

แต่หากเจ้าของที่ดินกรรมสิทธิ์รวม มีการตกลงแบ่งที่ดินเป็นสัดส่วนชัดเจนแล้ว
มีการระบุในโฉนดชัดเจนว่าที่ดินแปลงไหนบ้างมีชื่อเราเป็นเจ้าของ
ถือว่าเราเป็นเจ้าของที่ดินแปลงนั้นคนเดียวโดยสมบูรณ์
มีสิทธิ์ที่จะซื้อขายหรือขายฝากจำนองได้ในส่วนเฉพาะของตนเท่านั้น
และไม่จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมผู้อื่นด้วย

การแบ่งที่ดินกรรมสิทธิ์รวม แบ่งได้อย่างไร

ในการแบ่งที่ดินกรรมสิทธิ์รวม สามารถแบ่งได้เป็น 2 กรณี

กรณีที่ 1 เจ้าของรวมที่ดิน จะต้องตกลงระหว่างกันเอง

โดยการตกลงนั้นจะต้องแบ่งตามความต้องการและได้รับความเห็นจากทุกๆ คน
เมื่อมีตกลงกันด้วยปากเปล่าแล้วว่าจะให้ใครมีสิทธิเท่าใด สัดส่วนเท่าไหร่
ให้ทุกคนที่มีกรรมสิทธิ์รวม ไปยื่นคำจดทะเบียนประเภท “บรรยายส่วน”ต่อเจ้าหน้าที่ที่ดิน
แล้วแจ้งสัดส่วนที่ต้องการให้จดระบุไว้ เจ้าหน้าที่ที่ดินก็จะแบ่งโฉนดตามสัดส่วนที่จดบันทึกข้อตกลงไว้เช่นกัน

กรณีที่ 2 เจ้าของรวมตกลงกันเองไม่ได้

หากเจ้าของที่ดินกรรมสิทธิ์รวม ตกลงกันเองไม่ได้หรือเคลียร์ความต้องการของแต่ละคนไม่ลงตัว
จะต้องนำเรื่องนี้ขึ้นศาลฟ้องร้องให้พิพากษาแบ่งที่ดินตามส่วน
ถ้ายังแบ่งตกลงกันไม่ได้อีก ศาลจะให้นำที่ดินดังกล่าวขายทอดตลาดและนำเงินมาแบ่งให้เท่าๆ กัน
ซึ่งส่วนใหญ่แล้วศาลก็จะพยายามให้เจ้าของรวมตกลงกันเองให้ได้
แต่ถ้าเจ้าของรวมมีปัญหากันจนไม่สามารถยินยอมได้
ศาลเป็นผู้ชี้ขาดตัดสินให้ตามความสมควร

อย่างไรแล้ว หากที่ดินดังกล่าว ได้มีการแบ่งสัดส่วนกันชัดเจนแล้ว
ไม่ว่าจะตกลงระหว่างกันเองหรือให้ศาลพิพากษา
ถ้าที่ดินแปลงสัดส่วนนั้นเป็นชื่อของตน
ก็สามารถ ซื้อขาย ขายฝากจำนองที่ดิน ได้อย่างสมบูรณ์
โดยไม่ต้องขอความยินยอมจากเจ้าของรวมผู้อื่น

ที่ดิน กรรมสิทธิ์รวม ซื้อขาย ขายฝากหรือจำนองได้หรือไม่?