กลโกงขายฝาก ที่ควรระวัง (พร้อมวิธีป้องกัน)

Apr 23

กลโกงขายฝาก ที่ควรระวัง ขึ้นชื่อว่า “การโกง” นั้น นับว่าเป็นอะไรที่อยู่คู่สังคมมนุษย์มาอย่างยาวนาน
เป็นปัญหาที่ลุกลามไปทั่วทุกวงการ รวมไปถึงวงการ “ขายฝาก” เองนั้น
ก็เป็นหนึ่งในการทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มักจะมีปัญหาโดนโกงด้วยวิธีต่างๆ มากมาย
จนทำให้เจ้าของบ้านน้ำตาตกในกันมานักต่อนัก พาลทำให้หลายๆ คน ไม่กล้าที่จะทำสัญญาขายฝาก
เพราะกลัวว่าจะต้องเสียทรัพย์ เสียบ้าน เสียที่ดินสุดรักสุดหวงไป

จะดีกว่าหรือไม่..? ถ้ารู้เท่าทัน กลโกงขายฝาก ต่างๆ พร้อมวิธีป้องกัน เพื่อที่เราจะได้ขายฝากอย่างสบายใจ
นำเงินไปใช้ยามฉุกเฉิน ยามจำเป็น โดยไม่ต้องกังวลว่าเวลาผ่านไป จะมีวิกฤตใหม่เข้ามาทำให้ชีวิตต้องทุกข์ทรมาน

นัดไถ่ถอน แต่ติดต่อนายทุนไม่ได้!
สัญญาขายฝากนั้น เป็นสัญญาที่มีการกำหนดไว้ว่า “ผู้ขายฝาก” หรือเจ้าของทรัพย์
สามารถนำเงินต้นพร้อมดอกเบี้ยมาไถ่ถอนตามเวลาที่กำหนดในระยะสัญญาได้
ซึ่งจะทำให้สิทธิในการครอบครองทรัพย์สินนั้นๆ กลับคืนสู่เจ้าของเดิมผู้ขายฝาก
แต่หากไม่มาไถ่ถอนตามระยะเวลาที่กำหนดแล้วล่ะก็ อสังหาริมทรัพย์ที่เรานำมาขายฝากนั้น
ก็จะตกเป็นของนายทุนทันทีโดยไม่ต้องขึ้นศาลฟ้องร้องกันแต่อย่างใด

ตรงจุดนี้เอง เป็นจุดที่นายทุนหรือ “ผู้ซื้อฝาก” หลายๆ คน พยายามบ่ายเบี่ยงไม่ยอมให้เจ้าของ
นัดวันไปทำเรื่องไถ่ถอนที่กรมที่ดิน เพราะหวังจะฮุบเอาทรัพย์นั้นๆ เป็นของตนเองไปขายทำกำไรต่อไป
ซึ่งโดยปกติแล้ว หากเป็นทางฝ่าย “ผู้ขายฝาก” เองที่บ่ายเบี่ยงไม่ยอมไถ่ถอนด้วยเหตุที่ว่าหาเงินต้นมาคืนไม่ทัน
แต่ก็มีหลายๆ ครั้งที่ผู้ขายฝากมีความพร้อม มีความต้องการที่จะไถ่ถอนทรัพย์คืนไปแล้ว แต่นายทุนพยายามหลบหนี
ตัดช่องทางการติดต่อเพื่อให้ระยะเวลาขายฝากครบกำหนดจนสิทธิ์การครอบครองทรัพย์นั้นๆ ตกเป็นของนายทุนไป

มาถึงตรงนี้แล้วคุณผู้อ่านอย่าเพิ่งกังวลไป ว่าหากเราติดต่อนายทุนเพื่อไถ่ถอนไม่ได้แล้วจะโดนยึดทรัพย์แน่นอน
เพราะเราสามารถนำเงินไป สำนักงานวางทรัพย์ กรมบังคับคดี ให้เจ้าหน้าที่พนักงานบังคับคดีออกหนังสือแจ้งแก่ผู้ซื้อฝาก
ให้มารับชำระหนี้ หากไม่มารับชำระหนี้ตามกำหนด ผู้ขายฝากสามารถคัดเอกสารจากกรมบังคดี
เพื่อนำไปอายัดไม่ให้มีการจำหน่ายหรือทำการใดๆ กับอสังหาริมทรัพย์ของเราได้

สำคัญคือ เราจำเป็นต้องจำวันครบกำหนดขายฝากไว้ให้ขึ้นใจ หากจำเป็นต้องกระทำการใดๆ ที่ต้องใช้เวลา
จะได้รีบทำให้ทันท่วงที ก่อนที่อะไรๆ จะสายเกินไป

ติดต่อสอบถามเพิ่มเติมได้ที่ : สำนักงานวางทรัพย์กลาง กรมบังคับคดี กระทรวงยุติธรรม 02-881-4999

กฎสำคัญในการทำสัญญาใดๆ ก็ตาม คือจำเป็นต้องอ่านสัญญาให้ดี มีอะไรสงสัยตรงไหนให้ถามเจ้าหน้าที่
ที่สำนักงานที่ดิน เพราะหลายๆ ครั้ง มักจะมีเจ้าของทรัพย์ที่ไม่ค่อยใส่ใจในการอ่านรายละเอียดสัญญา
จนทำให้เกิดปัญหาที่ไม่สามารถแก้ได้ เพราะเป็นเราเองที่เป็นฝ่ายเซ็นยินยอมด้วยตนเองไปแล้วตั้งแต่ต้น

เรื่องนี้เป็นเรื่องที่เราอ้างอิงมาจากสถานการณ์จริง เจ้าของบ้านต้องการทำสัญญาขายฝากเพื่อนำเงินไปใช้ด้วยความจำเป็น
ฝั่งนายทุนเองก็ร่างสัญญาที่เป็นสัญญาขายฝากจริงๆ ขึ้นมาเอง 1 ฉบับ มีถ้อยคำถูกต้องครบถ้วนเรียบร้อย
แต่พอถึงวันที่ทำสัญญาที่สำนักงานที่ดินแล้วกลับไม่ใช่สัญญาขายฝาก แต่เป็น “สัญญาซื้อขาย”
และฝั่งเจ้าของทรัพย์เองก็ไม่ได้เอะใจ ไม่ได้มีความรู้อะไรมากมาย ได้ยินคำว่า ขายๆ หรือ ขายฝาก
ก็ยังแยกไม่ค่อยออก ด้วยความเชื่อใจนายทุนที่ภาพลักษณ์ภายนอกดูเป็นคนดี ดูเป็นมืออาชีพ
เลยเซ็นเอกสารตามที่เขาให้เซ็นโดยที่ไม่ระมัดระวังอะไรเลย เท่ากับว่าทางกฎหมายแล้วอสังหาริมทรัพย์
ของเราถือว่าถูกขายให้กับนายทุนเป็นที่เรียบร้อย ในราคาที่ต่ำกว่าที่ควรจะเป็น เพราะเราคิดว่าเป็นการขายฝาก
ที่มักจะให้วงเงินกันที่ 50% ของราคาซื้อขายนั่นเอง

วิธีป้องกันง่ายๆ สำหรับเหตุการณ์นี้ – คืออย่างไว้ใจใครง่ายๆ หากเราไม่มั่นใจเรื่องสัญญา
เรื่องการใช้ภาษาก็อยากให้ปรึกษาพาคนใกล้ตัวที่พอจะมีความรู้ไปเป็นเพื่อนบ้าง
หรือเอาให้ชัวร์ที่สุดก็ถามเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินนั่นแหละ

ซื้อไปขายกลับ (ไม่โกงก็มี แต่ไม่แนะนำ)

เป็นการทำธุรกรรมอย่างหนึ่งที่นิยมทำกันมาก กับการทำสัญญาซื้อขายไปก่อนแล้วค่อยมาซื้อคืนได้ในราคาเดิม
เป็นการทำสัญญาที่สำนักงานที่ดินในรูปแบบซื้อขายกันปกติ แต่มีการทำสัญญาแยกเอาไว้ต่างหากกันเองว่า
เวลาผ่านไป 1 ปีหรือ 2 ปี เราสามารถมาซื้อคืนได้ในราคาที่ระบุไว้ โดยผู้ที่รับซื้อไปห้ามนำอสังหาริมทรัพย์นั้น
ไปทำนิติกรรมใดๆ

แล้ว ซื้อไปขายกลับ มันเป็นกลโกงยังไง ? การทำซื้อไปขายกลับนี้ ใช่ว่าจะเป็นการโกงกันซะทีเดียว
เพราะหลายๆ คนก็ได้ทำตามสัญญากันจริง ขายคืนให้กับเจ้าของจริงๆ เพียงแต่สาเหตุที่เราไม่แนะนำก็เพราะว่า
การทำสัญญาแยกนั้นมันไม่มีผลทางกฎหมายแต่อย่างใด!! ให้ยึดถือสัญญาที่ทำกันที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
ทำให้ในทางกฎหมายแล้ว อสังหาริมทรัพย์ของคุณได้ตกเป็นของนายทุนเรียบร้อยแล้วตั้งแต่วันแรกที่ทำสัญญากัน
โดยที่คุณไม่สามารถใช้ข้อกฎหมายใดๆ เอาผิดหรือบังคับไถ่ถอนกลับคืนมาได้เลย
ยกเว้นแต่ว่านายทุนเท่านั้นตกลงยินยอมทำตามข้อตกลงเดิมเท่านั้น

วิธีป้องกันง่ายๆ สำหรับเหตุการณ์นี้ – คือหลีกเลี่ยงการทำสัญญาใดๆ ที่ไม่ใช่การทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน
และให้ยึดถือสัญญาที่ทำที่สำนักงานที่ดิน “เป็นหลัก”

ไม่ใช่เพียงแต่การซื้อไปขายกลับเท่านั้น แต่การแปะโฉนดเอง ที่เป็นการนำโฉนดมาค้ำประกันเงินกู้นอกระบบ
หรือพวกสัญญาใจ สัญญาปากเปล่า ก็ไม่ควรไว้วางใจเช่นกัน เพราะเรื่องเงินทองมันไม่เข้าใครออกใครจริงๆ

3 กลโกงขายฝาก ที่ควรระวัง (พร้อมวิธีป้องกัน)