ลงทุนขายฝาก ดีกว่าซื้อไว้ปล่อยเช่ายังไง
3
Mar 23

ลงทุนขายฝาก รับจำนอง เป็นการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่ง ที่ให้ผลตอบแทนสูงถึง 15% ต่อปีได้ แต่เป็นการลงทุนที่หลายๆ คนอาจจะไม่คุ้นหูนัก
เพราะเมื่อนึกถึงการลงทุนอสังหาฯ แล้ว มันคุ้นชินกับการซื้อมาเก็บไว้เก็งกำไร หรือซื้อมาเพื่อปล่อยเช่าเสียมากกว่า

วันนี้เราลองมาดูกันว่า การลงทุนในอสังหาฯ อย่างการซื้อมาปล่อยเช่า และ ลงทุนรับจำนอง-ขายฝาก  แตกต่างกันอย่างไรบ้าง และอะไรดีกว่ากัน ?

ลงทุนขายฝาก vs ซื้อไว้ปล่อยเช่า

การลงทุนขายฝาก รับจำนอง และ การซื้อไว้ปล่อยเช่า
ต่างก็เป็นการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนเป็นกระแสเงินสดเข้าบัญชีเราทุกเดือนได้เหมือนกัน แต่มีความแตกต่างกันในรายละเอียดอยู่มาก

ผลตอบแทนต่อปี

ซื้อไว้ปล่อยเช่า : มีผลตอบแทนอยู่ที่ 6-8% ต่อปี

ลงทุนขายฝาก – จำนอง : มีผลตอบแทนอยู่ที่ 15% ต่อปี

การลงทุน ซื้อไว้ปล่อยเช่า ไม่ว่าจะเป็นคอนโด บ้าน หรือว่าที่ดินนั้น โดยเฉลี่ยแล้ว จะมีผลตอบแทนอยู่ที่ประมาณ 5-8% ต่อปี
กล่าวคือหากเราซื้อคอนโดมาราคา 2,000,000 บาท แล้วปล่อยเช่าได้ในราคาประมาณ 8,000 – 13,000 บาท / เดือน เท่ากับว่าเราจะได้ค่าเช่าปีละประมาณ 100,000 – 160,000 บาท

ส่วนการลงทุน รับจำนอง และขายฝาก กฎหมายกำหนดให้เราสามารถคิดดอกเบี้ยได้ไม่เกิน 15% ต่อปี เท่ากับว่าหากเราลงทุนรับจำนอง-ขายฝาก
ด้วยวงเงิน 2,000,000 บาท เราจะได้รับผลตอบแทนเป็นดอกเบี้ย 25,000 บาท / เดือน หรือคิดเป็นจำนวนปีละ 300,000 บาทนั่นเอง

แหล่งที่มาของเงินลงทุน 

ซื้อไว้ปล่อยเช่า : เงินสด หรือกู้ธนาคาร

ลงทุนขายฝาก – จำนอง : เงินสด

การลงทุนทั้ง 2 ประเภทนั้น เป็นการลงทุนที่เราจำเป็นจะต้องมี “เงินสด” อยู่ในมืออยู่แล้ว และเงินที่นำมาลงทุนควรเป็นเงินที่เราจัดสรรไว้เพื่อลงทุนโดยเฉพาะ
เป็นเงินที่เราจะไม่ถอนมาใช้จ่ายในชีวิตประจำวันทั่วไป เงินส่วนนี้จะเรียกกันแบบบ้านๆ ว่า “เงินเย็น”
เพราะการลงทุนอสังหาฯ นั้น ต้องใช้ระยะเวลา กว่าที่เราจะทำผลตอบแทนให้ “คืนทุน” ได้

แต่การลงทุนประเภท ซื้อไว้ปล่อยเช่า นั้น จะได้เปรียบในส่วนนี้อยู่ในจุดนี้คือ เราสามารถขอสินเชื่อหรือกู้ธนาคารเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้
แต่มีความเสี่ยงอยู่ตรงที่เราเองในฐานะผู้ลงทุน ก็ต้องเสียดอกเบี้ยให้กับธนาคารตามสัญญาเงินกู้เช่นกัน

 

หากเรามั่นใจว่าเราสามารถบริหารเงินลงทุนของเราให้มีกระแสเงินสดเป็นบวก ให้งอกเงยกว่าดอกเบี้ยที่เราต้องจ่ายให้กับธนาคารได้ หรือพูดง่ายๆ ว่า
“รายได้จากค่าเช่าแต่ละเดือน มากกว่าจำนวนเงินที่เราต้องผ่อนกับธนาคาร”

ถ้าเรามีการบริหารจัดการเงินที่ดี การกู้ธนาคารมาซื้อทรัพย์สินเพื่อปล่อยเช่าก็เป็นวิธีที่น่าสนใจไม่น้อยเหมือนกัน เพียงแค่ต้องระมัดระวัง
และบริหารความเสี่ยงให้ดีๆ ไม่งั้นจะกลายเป็นหนี้หัวโตแทน

ความเสี่ยงที่ต้องพบเจอ
พูดถึงผลตอบแทนกันไปแล้ว จะไม่พูดถึง “ความเสี่ยง” เลยก็คงจะไม่ได้ ไม่งั้นจะกลายเป็นดูขายฝันกันเกินไป
หากเราไม่ประเมินความเสี่ยงกันก่อนลงทุนว่ามีอะไรบ้าง

การลงทุนขายฝาก – จำนอง เป็นการลงทุนที่มักเจอกับปัญหาผู้กู้ไม่ชำระดอกเบี้ย ไม่นำเงินต้นมาไถ่ถอนภายในระยะเวลาสัญญาที่กำหนด
ทำให้ผู้ลงทุนต้องมานั่งปวดหัวกัน แต่ยังนับว่าเป็นการลงทุนที่ “ความเสี่ยงต่ำ” ด้วยความที่เรามีทรัพย์สินของผู้ที่มาจำนอง
หรือขายฝากไว้เป็นประกันอยู่ และวงเงินที่เราอนุมัติให้กับผู้กู้นั้น ก็เป็นราคาที่ “ต่ำกว่า” ราคาซื้อขายกันในตลาดนั่นเอง

ส่วนการ ซื้อไว้ปล่อยเช่า หากเราเลือกซื้อทรัพย์สินที่มีจุดเด่นในเรื่องทำเลที่ดีแล้ว เราก็อาจจะไม่ปวดหัวกับการหาผู้เช่ามากนัก
แต่สิ่งที่หลีกเลี่ยงได้ยากมาก คือ “ประเภทผู้เช่า” ที่แม้เราจะคัดกรองอย่างไร ก็อาจมีปัญหาที่เราไม่คาดคิดมาก่อนเกิดขึ้นได้
ทั้งการแอบเลี้ยงสัตว์ในขณะที่เราห้ามเลี้ยง การนำทรัพย์สินไปใช้ผิดวัตถุประสงค์ หรือปัญหาคลาสสิคอย่างการเงียบหนีหายไม่จ่ายค่าเช่า เป็นต้น

ทั้งนี้ยังมีอีกหนึ่งความเสี่ยงที่ผู้ลงทุนมักมองข้ามไปคือค่าใช้จ่ายในการ “บำรุงรักษา” ซึ่งผู้ลงทุนมือใหม่ส่วนใหญ่
มักลืมคิดค่าใช้จ่ายนี้ในส่วนของต้นทุน ทำให้เป็นปัญหาในการบริหารกระแสเงินสด

นอกจากนี้ค่าบำรุงรักษาในบางจุดนั้น ยังเป็นรายจ่ายฉุกเฉินที่เราไม่สามารถคาดการณ์ล่วงหน้าได้อีกด้วย ควรจะเก็บเงินประกันทรัพย์สินไว้เพื่อการนี้ด้วย

ข้อดีของการลงทุนแต่ละประเภท
การลงทุนขายฝาก – จำนอง  จากความเสี่ยงที่แจ้งไปในข้างต้น หากผู้กู้ไม่ชำระดอกเบี้ย หรือนำเงินต้นมาไถ่ถอนตามระยะเวลาสัญญา
ในส่วนของการจำนองนั้น เราสามารถฟ้องบังคับขายทอดตลาดเพื่อชดเชยส่วนของเราได้ หรือหากเป็นการรับขายฝาก
เราก็สามารถนำทรัพย์ไปขายได้เลยทันทีเพราะทางกฎหมายถือว่าทรัพย์สินนั้นตกเป็นของเราแล้ว

ส่วนการ ซื้อไว้ปล่อยเช่า นั้น มีข้อดีคือทรัพย์สินเป็นของเรา และอย่างที่ทราบกันดีว่าราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นสูงขึ้นทุกปี (แต่ไม่ใช่ทุกที่เด้อออ)
ทำให้ตอนที่เราต้องการจะขายเพื่อถอนทุนคืน อาจจะขายในราคาที่สูงกว่าราคาที่ซื้อมา ทำให้เราสามารถทำกำไรจากส่วนต่างราคาได้อีกต่างหากด้วย

บทส่งท้าย.. การลงทุนทุกประเภทมีความเสี่ยงแตกต่างกันไป ก่อนจะลงทุนอะไรควรศึกษาให้ดีๆ และเลือกลงทุนในแบบที่เหมาะกับคุณ
เพราะเป็นวิธีที่จะทำให้ผลลัพธ์ ผลตอบแทนออกมาดีที่สุดนั่นเอง

ลงทุนขายฝาก ดีกว่าซื้อไว้ปล่อยเช่ายังไง

——————————————————-

สนใจจำนอง-ขายฝาก หรือปรึกษาปัญหา ติดต่อเราได้ทาง

Line: @Property4Cash
โทร : 0968135989

หรือส่งรายละเอียดทรัพย์มาได้ที่ https://property4cash.co/post-property/

นึกถึงขายฝาก.. นึกถึง Property 4 Cash
ดอกเบี้ยต่ำ อนุมัติเร็ว ถูกกฎหมาย 100%

อ่านบทความอื่นๆเพิ่มเติมได้ที่ : https://property4cash.co/articles/

หรือ https://facebook.com/propertyforcashofficial

ลงทะเบียนเป็นนักลงทุน

กรุณากรอก ชื่อ
กรุณากรอก นามสกุล
กรุณากรอก เบอร์โทรศัพท์
กรุณากรอก LINE ID
กรุณากรอก อีเมล
บาท
please verify you are human

บทความเเละข่าวสารแนะนำ

ค่าโอน
30
Dec 22
ไอ้หยา~ ค่าโอนอสังหาฯ ปีหน้า แพงขึ้น 100 เท่า!!

ถึงกับต้องร้องเสียงหลงกันว่า ไอ้หยา~ เมื่อ ค่าโอน อสังหาฯ ปีหน้า แพงขึ้นถึง 100 เท่า!! หลังมีมิติ ครม. ออกมาว่า ในปี 2566 นี้ จะมีมาตรการช่วยเหลือลดค่าโอนให้เพียง 1% เท่านั้น เทียบจากปี 2565 ที่ผ่านมาคนไทยได้รับการช่วยเหลือตรงนี้ เสียค่าโอนกันเพียงแค่ 0.01% จากปกติ 2% เท่านั้นเอง จากข่าวที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อวันที่ 20 ธันวาคม 2565 เห็นชอบมอบของขวัญปีใหม่ให้แก่ประชาชน ด้วยมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยปี 2566 โดยมีรายละเอียดดังนี้ ลดค่าจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์จาก 2% เหลือ 1%  ลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิม 1% เหลือ 0.01%  สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัย ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ และห้องชุด (คอนโด) ทั้งบ้านมือ 1 และมือ 2 เฉพาะที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท ต่อสัญญา (แหล่งที่มาข่าว https://www.thaigov.go.th/news/contents/details/62863) หมายความว่า.. หากเราจะซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาท  จากเดิมปี 2565 เราจะเสียค่าโอน 0.01% หรือ 300 บาท เพียงเท่านั้น แต่ในป […]

อ่านเพิ่มเติม
รีไฟแนนซ์ Retention ต่างกันอย่างไร?
26
May 23
Retention กับ Refinance ต่างกันอย่างไร?

เมื่อผ่อนบ้านมาได้สักระยะหนึ่งแล้วหลายคนก็เริ่มที่จะหาทางทำให้ดอกเบี้ยนั้นลดลง ซึ่งวิธีการที่เราคุ้นเคยกันนั้นคือการ รีไฟแนนซ์ แต่ยังมีอีกหนึ่งวิธีที่ง่ายและสะดวกกว่ามาก คือการ Retention แล้วทั้ง 2 วิธีนี้แตกต่างกันอย่างไร มาดูกันเลยค่ะ Retention เป็นการติดต่อขอลดอัตราดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม ในขณะที่ รีไฟแนนซ์ เป็นการนำที่อยู่อาศัยที่ผู้กู้ผ่อนชำระอยู่ มาเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน เพื่อขอสินเชื่อใหม่มาปิดหนี้ยอดเงินกู้เดิมที่ยังเหลืออยู่ ทำให้หนี้ของเรากับเจ้าหนี้ ซึ่งก็คือ ธนาคารหรือสถาบันการเงินเดิมนั้นสิ้นสุดลง พร้อม ๆ กับการเกิดขึ้นของหนี้ใหม่กับธนาคารหรือสถาบันการเงินใหม่ ซึ่งข้อแตกต่างสามารถแบ่งได้ตามนี้ #สถาบันการเงิน Retention จะใช้ธนาคารหรือสถาบันการเงินเดิม ไม่ต้องหาสถาบันการเงินใหม่ Refinance จะต้องหาธนาคารหรือสถาบันการเงินใหม่ #การเตรียมเอกสาร Retention ไม่ต้องยุ่งยากในการเตรียมเอกสาร เนื่องจากธนาคารสามารถใช้เอกสารเดิมหลายฉบับที่ผู้กู้ใช้ยื่นขอสินเชื่อ Refinance เนื่องจากเป็นธนาคารหรือสถาบันการเงินใหม่ จึงต้องมีการเตรียมเอกสารใหม่ทั้งหมด #ระยะเวลาอนุมัติ Retention เนื่องจากมีข้อ […]

อ่านเพิ่มเติม
20
Sep 24
ทำสัญญาขายฝากไปแล้ว เจ้าของทรัพย์อยากจะเปลี่ยนชื่อ-นามสกุลได้ไหม

กรณีที่ทรัพย์ ทำสัญญาขายฝาก ไปแล้ว เจ้าของทรัพย์ต้องการเปลี่ยนชื่อ – นามสกุล (เจ้าของคนเดิม แต่ต้องการเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล) ที่สำนักงานเขต สามารถทำได้อย่างแน่นอน ไม่ได้ปิดกฎหมาย และในวันที่ไถ่ถอน เจ้าของทรัพย์จะต้องนำใบเปลี่ยนชื่อของตนเองมาด้วย  แต่ถ้าหากทรัพย์ไม่นำใบเปลี่ยนชื่อของตนเองมา ก็จะไม่สามารถทำธุรกรรมใดๆ ได้ การเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล สามารถทำได้ทั้งผู้ขายฝาก และผู้รับซื้อฝาก แต่ก็อย่างที่ได้บอกไปข้างต้น เมื่อวันที่ต้องทำธุรกรรมที่กรมที่ดิน เอกสารการเปลี่ยนชื่อนั้นต้องเตรียมมาทั้ง2ฝ่าย ในกรณีที่ต้องการเปลี่ยนชื่อนามสกุลในระหว่างที่สัญญาขายฝาก (เปลี่ยนชื่อเป็นผู้ขายฝากคนใหม่) สัญญายังมีผลบังคับใช้อยู่นั้น ไม่ใช่เรื่องง่าย และไม่สามารถทำได้โดยพลการ เนื่องจากสัญญาขายฝากเป็นสัญญาที่มีผลทางกฎหมาย และการเปลี่ยนแปลงชื่อนามสกุลของบุคคลใดบุคคลหนึ่งในสัญญา จะส่งผลกระทบต่อสิทธิและหน้าที่ของทั้งผู้ซื้อฝากและผู้รับซื้อฝาก การที่ผู้ขายฝากเดิมจะเปลี่ยนชื่อเป็นผู้ขายฝากคนใหม่ ผู้ขายฝากคนเดิมจะต้องมาไถ่ถอนสัญญาขายฝากเดิมก่อน แล้วจึงจะ ทำสัญญาขายฝาก ใหม่และเปลี่ยนเป็นชื่อผู้ขายฝากคนใหม่ได้ เห […]

อ่านเพิ่มเติม