ลงทุนขายฝาก ดีกว่าซื้อไว้ปล่อยเช่ายังไง

Mar 23

ลงทุนขายฝาก รับจำนอง เป็นการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่ง ที่ให้ผลตอบแทนสูงถึง 15% ต่อปีได้ แต่เป็นการลงทุนที่หลายๆ คนอาจจะไม่คุ้นหูนัก
เพราะเมื่อนึกถึงการลงทุนอสังหาฯ แล้ว มันคุ้นชินกับการซื้อมาเก็บไว้เก็งกำไร หรือซื้อมาเพื่อปล่อยเช่าเสียมากกว่า

วันนี้เราลองมาดูกันว่า การลงทุนในอสังหาฯ อย่างการซื้อมาปล่อยเช่า และ ลงทุนรับจำนอง-ขายฝาก แตกต่างกันอย่างไรบ้าง และอะไรดีกว่ากัน ?

ลงทุนขายฝาก vs ซื้อไว้ปล่อยเช่า

การลงทุนขายฝาก รับจำนอง และ การซื้อไว้ปล่อยเช่า
ต่างก็เป็นการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนเป็นกระแสเงินสดเข้าบัญชีเราทุกเดือนได้เหมือนกัน แต่มีความแตกต่างกันในรายละเอียดอยู่มาก

ผลตอบแทนต่อปี

ซื้อไว้ปล่อยเช่า : มีผลตอบแทนอยู่ที่ 6-8% ต่อปี

ลงทุนขายฝาก – จำนอง : มีผลตอบแทนอยู่ที่ 15% ต่อปี

การลงทุน ซื้อไว้ปล่อยเช่า ไม่ว่าจะเป็นคอนโด บ้าน หรือว่าที่ดินนั้น โดยเฉลี่ยแล้ว จะมีผลตอบแทนอยู่ที่ประมาณ 5-8% ต่อปี
กล่าวคือหากเราซื้อคอนโดมาราคา 2,000,000 บาท แล้วปล่อยเช่าได้ในราคาประมาณ 8,000 – 13,000 บาท / เดือน เท่ากับว่าเราจะได้ค่าเช่าปีละประมาณ 100,000 – 160,000 บาท

ส่วนการลงทุน รับจำนอง และขายฝาก กฎหมายกำหนดให้เราสามารถคิดดอกเบี้ยได้ไม่เกิน 15% ต่อปี เท่ากับว่าหากเราลงทุนรับจำนอง-ขายฝาก
ด้วยวงเงิน 2,000,000 บาท เราจะได้รับผลตอบแทนเป็นดอกเบี้ย 25,000 บาท / เดือน หรือคิดเป็นจำนวนปีละ 300,000 บาทนั่นเอง

แหล่งที่มาของเงินลงทุน

ซื้อไว้ปล่อยเช่า : เงินสด หรือกู้ธนาคาร

ลงทุนขายฝาก – จำนอง : เงินสด

การลงทุนทั้ง 2 ประเภทนั้น เป็นการลงทุนที่เราจำเป็นจะต้องมี “เงินสด” อยู่ในมืออยู่แล้ว และเงินที่นำมาลงทุนควรเป็นเงินที่เราจัดสรรไว้เพื่อลงทุนโดยเฉพาะ
เป็นเงินที่เราจะไม่ถอนมาใช้จ่ายในชีวิตประจำวันทั่วไป เงินส่วนนี้จะเรียกกันแบบบ้านๆ ว่า “เงินเย็น”
เพราะการลงทุนอสังหาฯ นั้น ต้องใช้ระยะเวลา กว่าที่เราจะทำผลตอบแทนให้ “คืนทุน” ได้

แต่การลงทุนประเภท ซื้อไว้ปล่อยเช่า นั้น จะได้เปรียบในส่วนนี้อยู่ในจุดนี้คือ เราสามารถขอสินเชื่อหรือกู้ธนาคารเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้
แต่มีความเสี่ยงอยู่ตรงที่เราเองในฐานะผู้ลงทุน ก็ต้องเสียดอกเบี้ยให้กับธนาคารตามสัญญาเงินกู้เช่นกัน

หากเรามั่นใจว่าเราสามารถบริหารเงินลงทุนของเราให้มีกระแสเงินสดเป็นบวก ให้งอกเงยกว่าดอกเบี้ยที่เราต้องจ่ายให้กับธนาคารได้ หรือพูดง่ายๆ ว่า
“รายได้จากค่าเช่าแต่ละเดือน มากกว่าจำนวนเงินที่เราต้องผ่อนกับธนาคาร”

ถ้าเรามีการบริหารจัดการเงินที่ดี การกู้ธนาคารมาซื้อทรัพย์สินเพื่อปล่อยเช่าก็เป็นวิธีที่น่าสนใจไม่น้อยเหมือนกัน เพียงแค่ต้องระมัดระวัง
และบริหารความเสี่ยงให้ดีๆ ไม่งั้นจะกลายเป็นหนี้หัวโตแทน

ความเสี่ยงที่ต้องพบเจอ
พูดถึงผลตอบแทนกันไปแล้ว จะไม่พูดถึง “ความเสี่ยง” เลยก็คงจะไม่ได้ ไม่งั้นจะกลายเป็นดูขายฝันกันเกินไป
หากเราไม่ประเมินความเสี่ยงกันก่อนลงทุนว่ามีอะไรบ้าง

การลงทุนขายฝาก – จำนอง เป็นการลงทุนที่มักเจอกับปัญหาผู้กู้ไม่ชำระดอกเบี้ย ไม่นำเงินต้นมาไถ่ถอนภายในระยะเวลาสัญญาที่กำหนด
ทำให้ผู้ลงทุนต้องมานั่งปวดหัวกัน แต่ยังนับว่าเป็นการลงทุนที่ “ความเสี่ยงต่ำ” ด้วยความที่เรามีทรัพย์สินของผู้ที่มาจำนอง
หรือขายฝากไว้เป็นประกันอยู่ และวงเงินที่เราอนุมัติให้กับผู้กู้นั้น ก็เป็นราคาที่ “ต่ำกว่า” ราคาซื้อขายกันในตลาดนั่นเอง

ส่วนการ ซื้อไว้ปล่อยเช่า หากเราเลือกซื้อทรัพย์สินที่มีจุดเด่นในเรื่องทำเลที่ดีแล้ว เราก็อาจจะไม่ปวดหัวกับการหาผู้เช่ามากนัก
แต่สิ่งที่หลีกเลี่ยงได้ยากมาก คือ “ประเภทผู้เช่า” ที่แม้เราจะคัดกรองอย่างไร ก็อาจมีปัญหาที่เราไม่คาดคิดมาก่อนเกิดขึ้นได้
ทั้งการแอบเลี้ยงสัตว์ในขณะที่เราห้ามเลี้ยง การนำทรัพย์สินไปใช้ผิดวัตถุประสงค์ หรือปัญหาคลาสสิคอย่างการเงียบหนีหายไม่จ่ายค่าเช่า เป็นต้น

ทั้งนี้ยังมีอีกหนึ่งความเสี่ยงที่ผู้ลงทุนมักมองข้ามไปคือค่าใช้จ่ายในการ “บำรุงรักษา” ซึ่งผู้ลงทุนมือใหม่ส่วนใหญ่
มักลืมคิดค่าใช้จ่ายนี้ในส่วนของต้นทุน ทำให้เป็นปัญหาในการบริหารกระแสเงินสด

นอกจากนี้ค่าบำรุงรักษาในบางจุดนั้น ยังเป็นรายจ่ายฉุกเฉินที่เราไม่สามารถคาดการณ์ล่วงหน้าได้อีกด้วย ควรจะเก็บเงินประกันทรัพย์สินไว้เพื่อการนี้ด้วย

ข้อดีของการลงทุนแต่ละประเภท
การลงทุนขายฝาก – จำนอง จากความเสี่ยงที่แจ้งไปในข้างต้น หากผู้กู้ไม่ชำระดอกเบี้ย หรือนำเงินต้นมาไถ่ถอนตามระยะเวลาสัญญา
ในส่วนของการจำนองนั้น เราสามารถฟ้องบังคับขายทอดตลาดเพื่อชดเชยส่วนของเราได้ หรือหากเป็นการรับขายฝาก
เราก็สามารถนำทรัพย์ไปขายได้เลยทันทีเพราะทางกฎหมายถือว่าทรัพย์สินนั้นตกเป็นของเราแล้ว

ส่วนการ ซื้อไว้ปล่อยเช่า นั้น มีข้อดีคือทรัพย์สินเป็นของเรา และอย่างที่ทราบกันดีว่าราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นสูงขึ้นทุกปี (แต่ไม่ใช่ทุกที่เด้อออ)
ทำให้ตอนที่เราต้องการจะขายเพื่อถอนทุนคืน อาจจะขายในราคาที่สูงกว่าราคาที่ซื้อมา ทำให้เราสามารถทำกำไรจากส่วนต่างราคาได้อีกต่างหากด้วย

บทส่งท้าย.. การลงทุนทุกประเภทมีความเสี่ยงแตกต่างกันไป ก่อนจะลงทุนอะไรควรศึกษาให้ดีๆ และเลือกลงทุนในแบบที่เหมาะกับคุณ
เพราะเป็นวิธีที่จะทำให้ผลลัพธ์ ผลตอบแทนออกมาดีที่สุดนั่นเอง

ลงทุนขายฝาก ดีกว่าซื้อไว้ปล่อยเช่ายังไง