ค่าโอนที่ดิน 2569 อัปเดตล่าสุด พร้อมสรุปอัตราค่าธรรมเนียมและวิธีคำนวณ

ค่าโอนที่ดิน 2569 อัปเดตล่าสุด สิ่งที่คนซื้อ/ขายที่ดินต้องรู้

               การซื้อ–ขายที่ดิน บ้าน หรือคอนโดมิเนียม นอกจากราคาซื้อขายแล้ว “ค่าโอนที่ดิน” เป็นค่าใช้จ่ายสำคัญที่ต้องเตรียมไว้ล่วงหน้า เพราะจะเกิดขึ้นในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน หากไม่รู้ล่วงหน้าอาจทำให้การโอนติดขัดหรือเงินไม่พอจ่ายได้ตามกำหนด ที่สำคัญคือค่าใช้จ่ายเหล่านี้มักคำนวณจากมูลค่าทรัพย์สินทั้งจาก ราคาประเมินของกรมที่ดิน และ ราคาซื้อขายจริง ดังนั้นจะมีรายละเอียดที่ต้องรู้ครบก่อนตัดสินใจซื้อ–ขายจริงๆ 

ค่าใช้จ่ายหลักๆ ในวันโอนที่ดินปี 2569

               ค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินมีหลายรายการ ซึ่งหลัก ๆ แบ่งออกเป็น:

1. ค่าธรรมเนียมการโอน (Transfer Fee)

               2% ของราคาประเมินราชการ / ราคาซื้อขาย คิดจาก มูลค่าที่ดินตามราคาประเมินของกรมธนารักษ์ หรือราคาซื้อขายจริง แล้วนำค่าที่สูงกว่าไปใช้คำนวณ

               แต่ในช่วงปี 2568–2569 รัฐบาลมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนสำหรับ บ้าน/คอนโด/ที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท สำหรับผู้ซื้อที่เป็นคนไทย โดยลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% (เกือบฟรี) ถึง 30 มิ.ย. 2569 ซึ่งช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายได้มากหากคุณทำธุรกรรมภายในระยะเวลานี้ 

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax หรือ SBT)

               3.3% ของราคา (กรมประเมินหรือราคาขายจริง) เรียกเก็บเมื่อผู้ขายเป็นบุคคลที่ถือครองทรัพย์สิน น้อยกว่า 5 ปี หรือถือว่าเป็น “ธุรกิจขายอสังหาฯ” หากต้องเสีย SBT จะ ไม่ต้องเสีย Stamp Duty (อากรแสตมป์) ในรายนั้นด้วย

3. อากรแสตมป์ (Stamp Duty)

               0.5% ของมูลค่าสูงสุดระหว่างราคาประเมินกับราคาขายจริง ใช้เมื่อ ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) เช่น กรณีที่ผู้ขายถือครองเกิน 5 ปี

4. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax / ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา)

               ผู้ขายจ่ายภาษีนี้เมื่อโอนอสังหาริมทรัพย์

• • สำหรับบุคคลธรรมดา คำนวณตามสูตรภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา จากมูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินไว้
  • สำหรับบริษัท โดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 1% ของมูลค่าสูงสุดระหว่างราคาประเมินและราคาขายจริง

ตัวอย่างวิธีคำนวณค่าโอนง่ายๆ (จำลอง)

สมมติคุณจะซื้อที่ดินหรือบ้าน

• ราคาขายจริง: 2,000,000 บาท

• ราคาประเมินสำนักงานที่ดิน: 1,800,000 บาท
  → ใช้ 2,000,000 บาท เป็นฐานคำนวณ

หมายเหตุ: จำนวนภาษีหัก ณ ที่จ่ายขึ้นกับสถานะผู้ขายจริง และอาจมีการคำนวณตามสูตรภาษีรายได้ ดังนั้นตัวเลขจริงอาจแตกต่างจากตัวอย่างนี้

               ใครเป็นผู้รับผิดชอบจ่ายค่าใช้จ่ายเหล่านี้? ตามกฎหมายไม่มีข้อกำหนดว่าใครต้องเป็นคนจ่ายค่าใช้จ่ายทั้งหมด สามารถ ตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายได้ และต้องระบุไว้ในสัญญาอย่างชัดเจนก่อนวันโอน โดยทั่วไป:

• ผู้ซื้อ มักรับผิดชอบค่าธรรมเนียมโอน 2%

• ผู้ขาย รับภาระ SBT หรือภาษีหัก ณ ที่จ่าย แต่ทั้งนี้สามารถเจรจาแบ่งเบาภาระตามตกลงได้

เคล็ดลับวางแผนค่าใช้จ่ายให้รัดกุม

✔ เช็ก ราคาประเมินกรมที่ดินล่าสุด ก่อนวันโอน
✔ วางแผนว่าคุณจะเสีย SBT หรือ Stamp Duty (ขึ้นอยู่กับระยะเวลาถือทรัพย์)
✔ รวมค่าใช้จ่ายไว้ในงบประมาณทั้งโครงการ ไม่ใช่แค่ค่าโอน
✔ ระบุในสัญญาให้ชัดเจนว่าใครรับผิดชอบอะไร

สรุป ค่าโอนที่ดิน ปี 2569 ต้องเตรียมอะไรบ้าง