ข้อควรรู้ เกี่ยกับ กฎหมายจัดสรรที่ดิน มีหลักเกณฑ์และขั้นตอนตาม พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 อะไรบ้าง?…
กฎหมายจัดสรรที่ดิน เป็นหนึ่งในข้อควรรู้ของผู้ที่เตรียมตัวซื้อบ้าน เพราะการที่ผู้ประกอบการจะพัฒนาโครงการออกมาขายได้นั้น ตามกฎหมายแล้วจะต้องได้รับการจัดสรรที่ดิน ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาดูว่าการจัดสรรที่ดินคืออะไร มีความสำคัญอย่างไร หลักเกณฑ์และรายละเอียดต่างๆ เกี่ยวข้องอย่างไรต่อผู้ประกอบการ และผู้ซื้อ Property4Cash สรุปมาให้แล้ว…
การจัดสรรที่ดิน คืออะไร?
ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 การจัดสรรที่ดิน คือ การจำหน่ายที่ดินที่ได้ แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียว หรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทน และให้หมายความรวมถึงการดำเนินการดังกล่าวที่ได้มีการแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยไว้ไม่ถึง 10 แปลง และต่อมาได้แบ่งที่ดินแปลงเดิมเพิ่มเติมภายใน 3 ปี เมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปด้วย
ในการจำหน่ายที่ดินที่แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการดำเนินการเพื่อจำหน่ายในลักษณะที่อยู่อาศัย เพื่อประกอบการพาณิชย์ เพื่อประกอบการอุตสาหกรรม หรือเพื่อเกษตรกรรม ก็จะอยู่ในลักษณะเป็นการจัดสรรที่ดินตามความหมายนี้เช่นเดียวกัน
ทำไมถึงต้องทำการจัดสรรที่ดิน : ก็เพราะ ที่ดินที่จะแบ่งขายตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ถ้าไม่ขออนุญาตจัดสรรที่ดิน จะไม่สามารถแบ่งขายได้ ดังนั้น จึงเป็นเหตุผลว่าทำไมถึงมีการบังคับให้มีการขออนุญาตตามกฎหมายจัดสรรที่ดิน รวมถึงมีการลงทุนในสาธารณูปโภคเอง
ในการอนุญาตจัดสรรที่ดิน บุคคลที่ทำการจัดสรรที่ดินต้องดำเนินการตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด หรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาแห่งท้องที่ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ พร้อมหลักฐานและรายละเอียด
หลักการจัดสรรที่ดิน ต้องใช้เกณฑ์อะไร
หลักการจัดสรรที่ดินโครงการจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัยและการพาณิชย์ สามารถแบ่งขนาดของที่ดินออกเป็น 3 ขนาดหลัก คือ
- ขนาดเล็ก มีพื้นที่ไม่เกิน 19 ไร่ จำนวนแปลงย่อยไม่เกิน 99 แปลง
- ขนาดกลาง มีพื้นที่ 19-100 ไร่ จำนวนแปลงย่อย 100-499 แปลง
- ขนาดใหญ่ พื้นที่เกิน 100 ไร่จำนวนแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลงขึ้นไป
ซึ่งนอกจากขนาดข้างต้นแล้ว การแบ่งที่ดินยังต้องมีเป็นไปตามขนาดมาตรฐานขั้นต่ำ และสำหรับกรณีพิเศษอย่างโครงการจัดสรรจิ๋ว หรือโครงการจัดสรรที่ดินขนาดเล็กก็ต้องมีขนาดโครงการไม่เกินที่กฎหมายกำหนดเช่นกัน
หากต้องการยกเลิกการจัดสรรที่ดินต้องทำอย่างไร
ถ้าหากคุณเปลี่ยนใจไม่ต้องการจัดสรรที่ดินดังกล่าวแล้ว ก็สามารถยกเลิกได้โดยการยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือจังหวัดสาขาที่แห่งท้องที่ที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่ จากนั้นเจ้าพนักงานก็จะมีการปิดประกาศคำขอยกเลิก ณ ที่เปิดเผยในสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินสาขา สำนักงานของผู้จัดสรรที่ดิน บริเวณที่ดินที่ทำการจัดสรร ที่ว่าการอำเภอ และที่ทำการองค์การบริหารส่วนตำบล เป็นเวลา 60 วัน หลังจากนั้นผู้จัดสรรที่ดินจะต้องมีการประกาศในหนังสือพิมพ์ที่เผยแพร่ทั่วบริเวณเป็นระยะเวลาไม่ต่ำกว่า 7 วัน และแจ้งเป็นหนังสือให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทราบ
หลักฐานยื่นขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน
1. เอกสารประจำตัว แบ่งเป็น
- บุคคลธรรมดา ได้แก่ บัตรประจำตัวประชาชน, ทะเบียนบ้าน, ทะเบียนสมรส ฯลฯ หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามี)
- นิติบุคคล ได้แก่ หนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคล, ข้อบังคับ, หนังสือบริคณห์สนธิและวัตถุประสงค์, บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น, บัตรประตัวประชาชน และทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนนิติฯ รายงานการประชุมของบริษัทฯ ฯลฯ หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามี)
2. โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่จะทำการจัดสรรที่ดิน
3. โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ พร้อมทั้งแสดงบันทึกข้อตกลงภาระจำยอม (กรณีทางเข้า-ออกโครงการจัดสรรที่ดินบรรจบถนนภาระจำยอม)
4. สัญญาจำนอง บันทึกความยินยอมให้ทำการจัดสรรที่ดินของผู้รับจำนอง และจำนวนเงินที่ผู้รับจำนอง จะได้รับชำระหนี้จากที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลง โดยต้องระบุด้วยว่าที่ดินแปลงสาธารณูปโภคและ/หรือที่ดินแปลงบริการสาธารณะไม่ต้องรับภาระการจำนอง (กรณีที่ดินที่ขอทำการจัดสรรมีภาระการจำนอง)
5. หนังสือรับรองวงเงินค้ำประกัน
6. แผนผังโครงการจัดสรรที่ดิน
7. โครงการและวิธีการจัดสรรที่ดิน
8. หลักฐานการอนุญาตจากหน่วยงานของรัฐที่ดูแลรับผิดชอบ ได้แก่ หนังสือรับรองพื้นที่ผังเมืองรวม, หนังสืออนุญาตเชื่อมทาง, หนังสืออนุญาตระบายน้ำ, หนังสือรับรองการให้บริการจัดเก็บขยะมูลฝอย, หนังสือรับรองการให้บริการไฟฟ้า, หนังสือรับรองการให้บริการประปา, รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA (กรณีอยู่ในหลักเกณฑ์ที่ต้องจัดทำ) และอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง (ถ้ามี)
9. สัญญาค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภค/สัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค
หมายเหตุ: ข้อ 1-8 จัดทำสำเนาเอกสาร จำนวน 13 ชุด พร้อมลงนามรับรองความถูกต้องให้ครบถ้วน
ขั้นตอนการขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน
1. ผู้ขอฯ ยื่นคำขอพร้อมเอกสารหลักฐานตามมาตรา 23
2. เจ้าพนักงานที่ดินฯ สั่งรับคำขอ แล้วส่งเรื่องให้
- สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (กรุงเทพมหานคร)
- สำนักงานที่ดินจังหวัดของจังหวัดนั้น ๆ (ต่างจังหวัด)
3. เจ้าหน้าที่ตรวจสอบแผนผัง โครงการ และเอกสารหลักฐานต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง
4. เจ้าหน้าที่ออกไปตรวจสอบสภาพที่ดิน พร้อมทั้งประมาณการราคาค่าก่อสร้างสาธารณูปโภค
5. เจ้าหน้าที่สรุปข้อมูลโครงการเพื่อนำเสนอคณะกรรมการจัดสรรที่ดินฯ พิจารณา
6. เจ้าหน้าที่แจ้งผลการพิจารณาของคณะกรรมการฯ ให้ผู้ขอฯ ดำเนินการ พร้อมทั้งจำนวนเงินเพื่อให้ผู้ขอฯ จัดหาธนาคารในการทำสัญญาค้ำประกัน
7. ผู้ขอฯ แสดงสัญญาค้ำประกันฯ และเอกสารหลักฐานอื่น ๆ (ถ้ามี) ตามมติคณะกรรมการฯ
8. เจ้าหน้าที่จัดทำใบอนุญาตฯ เพื่อเสนอประธานคณะกรรมการฯ ลงนาม
9. เจ้าหน้าที่แจ้งเจ้าพนักงานที่ดินฯ ทราบ พร้อมทั้งแจ้งให้ผู้ขอติดต่อขอรับใบอนุญาตฯ ณ สำนักงานที่ดินที่ยื่นคำขอ
10. ผู้ขอฯ ชำระค่าธรรมเนียม และรับใบอนุญาตฯ ณ สำนักงานที่ดินที่ยื่นคำขอ
ข้อควรระวัง ซื้อบ้านที่ยังยังไม่ได้รับอนุญาตจัดสรร
นับเป็นหนึ่งในข้อควรระวังสำหรับผู้ที่เตรียมตัวก่อนซื้อบ้าน โดยเฉพาะเรื่องผู้ประกอบการได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินถูกต้องตามกฎหมายจัดสรรที่ดินหรือไม่? เนื่องจากปัจจุบันโครงการที่เปิดขายใหม่ มักจะเปิดขายไปพร้อมๆ กับดำเนินการยื่นขอใบอนุญาตจัดสรร เพราะต้องการดำเนินธุรกิจและปิดการขายให้เร็วที่สุด
เคยมีกรณีมีผู้ซื้อบ้านบางราย ทราบภายหลังว่าโครงการที่ทำสัญญาซื้อ-ขายไปแล้วนั้นยังไม่ผ่านการขออนุญาตจัดสรรอย่างถูกต้องตามกฎหมาย แต่ได้ทำการผ่อนชำระเงินงวดไปแล้วจำนวนหนึ่ง จึงดำเนินการฟ้องร้อง เพื่อต้องการเอาเงินดาวน์ที่ผ่อนไปแล้วหลายงวดคืน
อย่างไรก็ตาม แม้กฎหมายจัดสรรที่ดินได้ห้ามทำการจำหน่ายที่ดินจัดสรรโดยไม่ได้รับอนุญาต แต่มิได้บัญญัติไว้โดยชัดเจนว่าจำหน่ายที่ดินจัดสรรก่อนได้รับอนุญาต ดังนั้น การเปิดให้จองโครงการระหว่างดำเนินการขออนุญาต ไม่ถือเป็นการจำหน่ายที่ดินจัดสรรโดยไม่ได้รับอนุญาตจึงไม่ขัดต่อกฎหมายจัดสรรที่ดิน และการที่ผู้ซื้อตัดสินใจทำสัญญาซื้อขายเกิดขึ้นด้วยความสมัครใจมิได้ถูกหลอกลวง ฉ้อฉล หรือข่มขู่ให้ซื้อ
เมื่อผู้ซื้อทราบว่าโครงการยังไม่ได้รับใบอนุญาตจัดสรร แล้วหยุดชำระเงินดาวน์ รวมทั้งการขอเงินงวดที่ส่งไปคืน นอกจากไม่ได้เงินแล้วอาจเป็นฝ่ายที่ผิดสัญญา ทางโครงการมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินดาวน์
สรุปส่งท้าย ก่อนซื้อบ้านควรตรวจสอบหาข้อมูลกับสำนักงานที่ดินท้องที่นั้นก่อนว่าที่ดินในโครงการที่สนใจอยู่นั้นมีปัญหา ถูกต้องตาม กฎหมายจัดสรรที่ดิน หรือไม่? ควรศึกษา ชื่อเสียงของผู้ประกอบการ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในภายหลัง เสียทั้งเวลาและเสียเงินโดยเปล่าประโยชน์
และใครที่ต้องการเงินด่วน อย่าลืม! นึกถึง Property4Cash เงินด่วนอสังหา รับจำนอง ขายฝาก นะคะ
Property4Cash ยินดีให้คำปรึกษาและช่วยเพิ่มทุนให้กับทุกคนที่ต้องการเงินด่วน และต้องการเงินเพื่อนำไปต่อยอดธุรกิจ ไม่เช็คแบล็คลิส ไม่เช็คเครดิตบูโร
อนุมัติรวดเร็วทันใจ นึกถึง ขายฝากจำนอง นึกถึง Property4Cash
Line: @Property4Cash
โทร : 0968135989
หรือส่งรายละเอียดทรัพย์มาได้ที่ https://property4cash.co/post-property/
นึกถึงขายฝาก.. นึกถึง Property 4 Cash
ดอกเบี้ยต่ำ อนุมัติเร็ว ถูกกฎหมาย 100%
อ่านบทความอื่นๆเพิ่มเติมได้ที่ : https://property4cash.co/articles/
ลงทะเบียนเป็นนักลงทุน
ส่งข้อมูลสำเร็จ ทางทีมงานจะรีบติดต่อกลับไปค่ะ
