หลายๆ ครั้ง มักจะมีเพื่อนๆ ถามเข้ามาว่า ที่ดินตาบอด สามารถนำมา จำนอง หรือ ขายฝาก ได้หรือเปล่า
บางคนก็ไม่แน่ใจว่าที่ดินที่ตัวเองถือครองอยู่นั้น เป็นที่ดินตาบอดหรือไม่
ก่อนอื่นเลยอยากจะชวนเพื่อนๆ มารู้จักที่ดินตาบอดกันเสียก่อน ว่าหมายถึงที่ดินแบบไหนกัน
ที่ดินตาบอด หมายถึง ที่ดินที่ถูกแปลงอื่นล้อมรอบ ทำให้ไม่มีทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะประโยชน์
ที่เป็นทางที่ใช้สำหรับสัญจรทั้งทางบกและทางน้ำ จำเป็นต้องขอใช้ทางจากที่ดินคนอื่น
โดยการขอแบ่งใช้ทางบนที่ดินคนอื่นนั้น เรามีอยู่ 2 วิธีหลักๆ คือ “ทางจำเป็น” และ “ภาระจำยอม”
- ทางจำเป็น
ตามกฎหมายนั้น ให้สิทธิเจ้าของที่ดินในการขอ “ทางจำเป็น” จากที่ดินที่ล้อมรอบอยู่แปลงใดแปลงหนึ่ง
เพื่อใช้เป็นทางออกสู่ทางสาธารณะได้ โดยจะเลือกได้เพียงทางเดียวเท่านั้น
โดยผู้ที่มีสิทธิฟ้องขอให้เปิดทางจำเป็น ต้องเป็น “เจ้าของที่ดิน” ซึ่งถูกปิดล้อมเท่านั้น ผู้เช่าหรือบุคคลอื่นไม่มีสิทธิ
- ทางภาระจำยอม
หากมองด้วยตาเปล่า ก็ดูเหมือนจะคล้ายๆ กับทางจำเป็น เพราะว่าเป็นการขอใช้ทางชาวบ้านเขาเหมือนกัน
แต่ ทางภาระจำยอม ก็มีข้อแตกต่างจาก ทางจำเป็น อยู่พอสมควร โดยการได้มาซึ่ง “สิทธิ”
ในการใช้ทางผ่านที่ดินแปลงอื่นนั้น มีอยู่หลักๆ 3 วิธี
- การได้มาโดยอายุความ
หากเรามีการใช้ทางเข้าออกนั้นๆ อย่างเปิดเผยเป็นเวลา 10 ปี โดยไม่มีใครคัดค้าน ใช้มานานจนจะขึ้นคานแล้ว
ก็ไม่มีใครมาบอกว่า “หยุดนะ! ห้ามใช้ทางเข้าออกนี้” เมื่อครบ 10 ปี โดยอายุความแล้ว
หมายความว่าเราจะได้สิทธิ ทางภาระจำยอม จากที่ดินแปลงนั้นๆ โดยชอบธรรมนั่นเอง - การได้มาโดยทางนิติกรรม
คือการที่เราทำข้อตกลงกับเจ้าของที่ดินเพื่อใช้ทาง โดยจะมีค่าตอบแทนหรือไม่มีก็ได้แล้วแต่ความเอ็นดู
ความใจดีของเจ้าของที่นั้นๆ ซึ่งเมื่อได้พูดคุยขอกันเรียบร้อยแล้ว เราและเจ้าของที่ต้องจูงมือกันไปจดทะเบียน
ต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินด้วยนะ หากสัญญากันปากเปล่า จะถือว่า ทางภาระจำยอม นี้ไม่สมบูรณ์
เพราะฉะนั้นเขาอนุญาตให้ใช้แล้วต้องรีบจด ทางภาระจำยอมจะได้ไม่เป็นภาระในอนาคต - ผลตามกฎหมาย
หากกรณีที่เราได้รับผลประโยชน์จากภาระจำยอมของผู้อื่น อาทิเช่น ปลูกบ้านเกินพื้นที่เราจนเข้าไปในที่ดินแปลงข้างเคียง
เราไม่จำเป็นต้องรื้อถอนแต่อย่างใด เราจะได้สิทธิในการใช้ประโยชน์ตรงนั้น
โดยมีข้อแม้ว่าต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่าย ในส่วนของที่ตนเองลุกล้ำเข้าไป
แล้วตกลงว่า ที่ดินตาบอด มันจำนองหรือขายฝากได้ไหม..?
คำตอบคือ “ได้” แต่ว่า.. โดยส่วนใหญ่แล้ว นายทุน ทั้งหลายจะไม่อยากได้ และไม่ค่อยมีนายทุนท่านไหนรับ
หรือหากจะมีก็ตีราคาวงเงินให้ต่ำมาก ต่ำกว่าที่ดินทั่วไปที่มีทางเข้าออกสาธารณะ
เพราะมีความเสี่ยงหากที่ดินนี้ “หลุด” จำนองและขายฝาก ทำให้ยากต่อการขายเพื่อนำเงินมาชดเชยส่วนที่ลงทุนไป
เพราะในการซื้อ-ขาย ปกติเองแล้ว ก็มักจะไม่นิยมซื้อขาย ที่ดินตาบอด เช่นกัน
แต่ก็ใช่ว่านายทุน จะปฏิเสธเสียงแข็งไม่รับเสมอไปนะ มันมีข้อแม้อยู่ว่า
หากเรามีที่ดินตาบอดในครอบครองแล้วต้องการจำนอง หรือขายฝาก
เราก็เพียงแค่ขอ “ทางจำเป็น” หรือ “ทางภาระจำยอม” ให้ถูกต้อง มีลายลักษณ์อักษรมายืนยันกับนายทุน
เพื่อให้เขาสบายใจว่า หากเกิดเหตุสุดวิสัยขึ้นมาแล้ว เขาจะต้องทำอย่างไร จะหาทางออกยังไงกับที่ดินที่ไม่มีทางออกนี้กัน
หากเพื่อนๆสนใจ จำนอง ขายฝาก ติดต่อเราได้เลย
——————————————————-
สนใจจำนอง-ขายฝาก หรือปรึกษาปัญหา ติดต่อเราได้ทาง
Line: @Property4Cash
โทร : 0968135989
หรือส่งรายละเอียดทรัพย์มาได้ที่ https://property4cash.co/post-property/
นึกถึงขายฝาก.. นึกถึง Property 4 Cash
ดอกเบี้ยต่ำ อนุมัติเร็ว ถูกกฎหมาย 100%
อ่านบทความอื่นๆเพิ่มเติมได้ที่ : https://property4cash.co/articles/
หรือ https://facebook.com/propertyforcashofficial
ลงทะเบียนเป็นนักลงทุน
ส่งข้อมูลสำเร็จ ทางทีมงานจะรีบติดต่อกลับไปค่ะ
