ที่ดินติดธนาคาร จำนองได้ไหม ขายฝากได้หรือเปล่า

Feb 23

ที่ดินที่ติดจำนองธนาคารอยู่ สามารถขายฝากหรือจำนองต่อได้ โดยนายทุนใหม่จะนำเงินไปปิดยอดหนี้ธนาคารก่อน แล้วรับจำนองหรือขายฝากต่อแทน แต่มีเงื่อนไขสำคัญคือวงเงินที่ขอต้องมากกว่ายอดหนี้ธนาคารที่ค้างอยู่ เพื่อให้มีเงินส่วนต่างเหลือมาใช้

บทความนี้ Property4Cash อธิบายขั้นตอนและเงื่อนไขครบถ้วน

ที่ดินติดธนาคาร คอนโดผ่อนอยู่ จำนองได้ไหม ขายฝากได้รึเปล่า ?

โดยปกติแล้วเราสามารถทำได้ ไม่ได้ผิดกฎหมายแต่อย่างใด สามารถทำได้ทั้งทางทฤษฎีและทางปฏิบัติ
เพียงแต่ว่ามีข้อแม้และข้อจำกัดอยู่หลายข้อด้วยกัน

การนำทรัพย์ที่ติดภาระหนี้กับธนาคารอยู่มาทำการ จำนอง-ขายฝากนั้น คือการที่เราจูงมือ “นายทุน”
ที่รับจำนอง-ขายฝาก ไปทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินพร้อมกัน เพื่อนำเงินที่เราจะได้รับไปปิดยอดหนี้เดิมกับธนาคาร
และทำการจำนองหรือขายฝาก กับนายทุนที่มารับช่วงต่อไปในคราวเดียวกัน
พูดง่ายๆ คือนายทุนนำเงินไปปิดแบงค์ให้ แล้วนำส่วนที่เหลือหลังจากหักลบค่าใช้จ่ายต่างๆ มาให้เจ้าของทรัพย์
ผู้จำนอง-ขายฝาก นั่นเอง

ยกตัวอย่างเช่น เรามี บ้านติดธนาคาร ยอดหนี้คงเหลืออยู่ 2,000,000 บาท
ต้องการขายฝากบ้านที่ราคา 2,500,000 บาท
นายทุนจะนำเงิน 1,000,000 บาทชำระให้กับทางธนาคาร ณ สำนักงานที่ดิน
และนำส่วนที่เหลือ 500,000 บาทมาให้เรา โดยจะมีการหักลบกับค่าใช้จ่ายในการโอนการทำนิติกรรมต่างๆ
อีกส่วนนึงก่อนจะได้เป็นเงินสดถึงมือเรา

จากตัวอย่างข้างต้นจะเห็นได้ว่า วงเงินที่ต้องการจำนอง-ขายฝาก ต้องมีมูลค่าสูงกว่าภาระเดิม
หรือยอดหนี้ที่เราติดอยู่กับธนาคาร เพื่อที่เราจะได้มีเงินสดที่เป็นส่วนต่างจากการทำจำนอง-ขายฝาก
ไปหมุนเวียนใช้ตามความจำเป็นของแต่ละคน แต่หากว่าวงเงินที่เราขอนั้นต่ำกว่ายอดหนี้ที่ติดธนาคารอยู่
กรณีเช่นนี้ก็สามารถทำได้เช่นกันแต่ไม่ค่อยนิยมทำกันนัก
เนื่องจากว่าทางเจ้าของทรัพย์ต้องควักกระเป๋าเอาเงินสดส่วนหนึ่งโปะเพิ่มเข้าไป ทำให้นอกจากจะไม่ได้เงินเพิ่มแล้ว
ยังต้องเสียเงินส่วนต่างและเสียค่าธรรมเนียมต่างๆ เพิ่มอีกต่างหาก
ซึ่งกรณีนี้อาจจะเกิดขึ้นได้สำหรับคนที่ต้องการปิดยอดหนี้กับธนาคาร
เพื่อเคลียร์ตัวเลขภาระหนี้สินในเครดิตบูโรกับทางธนาคารเพื่อไปทำเรื่องสินเชื่ออื่นๆ นั่นเอง

**ความเข้าใจผิด ที่หลายๆ คนมักเข้าใจผิดกันคือ คิดว่าเราสามารถนำเอาโฉนดที่มีภาระหนี้กับธนาคารอยู่
มาจำนองหรือขายฝากได้ โดยที่ไม่จำเป็นต้องปิดยอดหนี้กับธนาคาร กรณีแบบนี้ทำไม่ได้จ้าาา ^^’

แล้วจะรู้ได้อย่างไรว่าวงเงินที่ได้จะรับ สูงหรือต่ำกว่ายอดที่ติดแบงค์ ?

โดยหลักเกณฑ์การให้วงเงินจำนองและขายฝากนั้น
สำหรับการ จำนอง จะอยู่ที่ 30-40% ของราคาที่ซื้อขายกันจริงในตลาด
ส่วนการขายฝาก จะสามารถให้วงเงินอยู่ที่ประมาณ 50-60% ของราคาปกติที่ซื้อขายกัน
เพราะฉะนั้น หากเรารู้อยู่แล้วว่ามูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์ที่เราถือครองอยู่นั้นควรจะอยู่ราคาเท่าไหร่
เราก็จะสามารถประเมินวงเงินที่นายทุนพอจะอนุมัติให้เราได้ด้วยตนเอง

Q: ที่ดินติดธนาคารขายฝากได้ไหม?

A: ได้ โดยนายทุนจะนำเงินไปปิดยอดหนี้ธนาคารก่อน แล้วรับขายฝากหรือจำนองต่อแทน ณ กรมที่ดินวันเดียวกัน

Q: วงเงินขายฝากที่ดินติดธนาคารต้องเป็นเท่าไหร่?

A: ต้องมากกว่ายอดหนี้ธนาคารที่ค้าง เพื่อให้มีเงินส่วนต่างเหลือมาให้เจ้าของทรัพย์ใช้

Q: ที่ดินติดธนาคารแล้วขายฝากต้องใช้เอกสารอะไรเพิ่ม?

A: ต้องมีหนังสือยืนยันยอดหนี้คงค้างจากธนาคาร และธนาคารต้องยินยอมให้ปิดหนี้ก่อนกำหนดด้วย

ที่ดินติดธนาคารขายฝากจำนองได้ไหม ขั้นตอนและเงื่อนไขที่ต้องรู้