การครอบครองปรปักษ์ เจ้าของที่ดินต้องดูแลก่อนโดนแย่งครอบครอง
17
Jan 23
การครอบครองปรปักษ์ เจ้าของที่ดินต้องดูแลก่อนโดนแย่งครอบครอง

การครอบครองปรปักษ์ คือ การแย่งกรรมสิทธิ์โดยการครอบครอง มีได้ทั้งอสังหาริมทรัพย์ และสังหาริมทรัพย์ ในที่นี้ property4cash จะนำเสนอเกร็ดความรู้ในเรื่องของ การเฝ้าระวังการโดนแย่งครอบครองปรปักษ์ ในเรื่องของที่ดิน (อสังหาริมทรัพย์) เจตนารมณ์ของข้อกฎหมาย การครอบครองปรปักษ์ คือ ต้องการให้เจ้าของที่ดินใช้ประโยชน์ของที่ดินของตัวเองให้คุ้มค่า ไม่ปล่อยปละละเลยในเรื่องการทำประโยชน์ในที่ดิน และหน้าที่ของการเสียภาษี เพื่อเป็นหน่วยเล็กๆ ในการเสริมกำลังพัฒนาประเทศให้เจริญยิ่งขึ้นไป จึงต้องมีบทลงโทษเจ้าของที่ดินที่ไม่ใส่ใจที่ดินของตนเอง ปล่อยให้คนอื่นเข้ามาครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินของตนอย่างเปิดเผย เป็นระยะเวลารวมตามที่กฎหมายกำหนด ตามหลักเกณฑ์ จนที่ดินตกไปเป็นกรรมสิทธิ์ของคนอื่น (ผู้ครอบครองตามหลักเกณฑ์ และตามระยะเวลาการครอบครองปรปักษ์ มีสิทธิ์ร้องขอต่อศาลได้) และเจ้าของที่ดินก็มีสิทธิ์ต่อสู้ในชั้นศาลเช่นกัน หลักเกณฑ์ในการได้การครอบครองปรปักษ์ มียิบย่อยมากมาย ในที่นี้จะพูดถึงประเด็นใหญ่ๆ เช่น –              ที่ดินที่จะครอบครองต้องเป็นทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์ ที่ดินก็ต้องเป็นที่ดินมีโฉนดเท่านั้น ต้ […]

อ่านเพิ่มเติม
ไถ่ถอนขายฝาก
10
Jan 23
เฮ้ย! ไถ่ถอนขายฝาก ต้องเสียค่าธรรมเนียมด้วยหรอ!!!

เป็นที่ทราบกันดีอยู่แล้วว่า การทำขายฝากนั้น ต้องเสียค่าธรรมเนียมที่สำนักงานที่ดิน เสมือนว่าเป็นการซื้อขายกันปกติ แต่ผู้ขายฝากหลายๆ คนนั้นไม่รู้ และนายทุนผู้รับขายฝากหรือนายหน้าก็ไม่ได้บอกเราไว้ ทำให้เจ้าของทรัพย์ที่มาทราบทีหลัง ตกใจกับค่าใช้จ่ายที่งอกขึ้นมาแบบไม่ทันตั้งตัว ไม่ทันได้เตรียมใจมาก่อน เรามาดูกันดีกว่าว่า ค่าใช้จ่ายในการ ไถ่ถอนขายฝาก นั้น มีอะไรบ้าง..? การไถ่ถอนขายฝาก เปรียบเสมือน “การซื้อกลับ” แต่เป็นการซื้อกลับภายในระยะเวลาสัญญาที่ตกลงกันไว้ โดยมีค่าใช้จ่ายในการไถ่ถอนเหมือนกับการซื้อขายโดยทั่วไปตามปกติเช่นกัน ทำให้ต้องเสียค่าใช้จ่ายที่สำนักงานที่ดินอีกครั้ง ทั้งในกรณีบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล  ค่าใช้จ่ายการ ไถ่ถอนขายฝาก ค่าธรรมเนียม – แปลงละ 50 บาท ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย – คำนวณตามระยะเวลาถือครอง ตามเกณฑ์ของกรมสรรพากร นับตั้งแต่วันที่ได้ทำสัญญาขายฝากจนถึงวันที่จดทะเบียนไถ่ถอนขายฝาก อากรแสตมป์ – ร้อยละ 50 สตางค์ (0.50%) โดยคำนวณจากราคาที่จดทะเบียนขายฝาก หรือ ราคาประเมินจากกรมที่ดินในขณะนั้น แล้วแต่ว่าราคาใดมากกว่า  **หมายเหตุ การไถ่ถอนขายฝาก โดยหลักการแล้ว […]

อ่านเพิ่มเติม
9
Jan 23
รับจำนอง ต้องเสีย “ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา” หรือไม่

หากเราทำการรับจำนอง จะต้องเสียภาษีหรือไม่? และถ้าจะต้องเสีย จะต้องชำระภาษีอย่างไร? เป็นคำถามที่อาจจะเกิดขึ้นกับผู้ที่เป็นมือใหม่ในวงการนี้ เรื่องภาษี เป็นเรื่องที่ใกล้ตัวทุกคนมากๆ แต่บางทีก็เป็นเรื่องที่เข้าถึงได้ยากสำหรับหลายๆ คน แต่ไม่ต้องห่วงไปค่ะ วันนี้เราจะมาไขข้อสงสัยให้กับทุกคนได้ทราบ และจะได้จัดการกับเงินได้ ที่เราได้มาจากการรับจำนองได้อย่างถูกต้องกันค่ะ จะเป็นอย่างไรไปดูกันเลยค่ะ กรณีหากรับจำนอง รายได้ของท่านคือรายได้จาก ดอกเบี้ยรับ ซึ่งมีภาระภาษีดังนี้ กรณีผู้จ่ายเงิน หักภาษี ณ ที่จ่าย ไว้อัตรา 15 % สามารถเลือกไม่นำเงินได้มารวมคำนวณเพื่อเสียภาษีประจำปีได้ กรณี ไม่ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย อัตรา 15% จะต้องนำมารวมเป็นเงินได้ในการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา กรณีต้องเสียภาษีประจำปี ไม่สามารถหักรายจ่ายได้ เท่ากับว่าต้องนำรายได้ดอกเบี้ย มาหักค่าลดหย่อน และคำนวณภาษีเงินได้เลย แต่ถ้าเป็นกรณีการขาย รายได้ของท่านคือ รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะมีภาระภาษีดังนี้ ต้องนำรายได้จากการขายทั้งหมดในปีมารวมเป็นเงินได้ในการคำนวณภาษี ต้องหักรายจ่ายตามความจำเป็นและสมควร เช่น ต้นทุนในการซื้อที่ด […]

อ่านเพิ่มเติม
ซื้อที่ดินติดจำนอง ต้องตรวจสอบหรือระวังอะไรบ้าง
5
Jan 23
ซื้อที่ดินติดจำนองต้องตรวจสอบหรือระวังอะไรบ้าง

คิดจะซื้ออสังหาฯ ที่มีมูลค่าสูง  อย่างคอนโด  บ้าน หรือที่ดิน คงจะต้องตรวจสอบกันสักหน่อย ไม่อย่างนั้นอาจมารู้ทีหลังว่า อสังหาฯที่เราซื้อนั้น “ติดจำนอง” แล้วอาจมานั่งปวดหัวทีหลัง อย่าคิดว่า อสังหาฯติดจำนองนั้นซื้อขายไม่ได้ จริงๆแล้วสามารถซื้อขายได้นะคะ ก่อนคิดจะ ซื้อที่ดินติดจำนอง ต้องตรวจสอบหรือระวังอะไรบ้าง ที่ดินติดจำนองคืออะไร? การที่ผู้จำนองนำทรัพย์สินที่มีค่านำมาประกันเพื่อกู้เงินมาใช้  โดยใช้เป็นหลักประกันคือ อสังหาริมทรัพย์ คือ ทรัพย์สินที่ไม่สามารถเคลื่อนที่ได้ เช่น คอนโด โฉนดที่ดิน บ้าน อาคารพาณิชย์ โดยการจำนอง ผู้จำนองต้องนำสินทรัพย์ไปจดทะเบียนไว้กับผู้รับจำนอง ซึ่งต้องกระทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดินเท่านั้น ทั้งนี้ไม่ต้องโอนที่ดินหรือทรัพย์สินดังกล่าวให้แก่ผู้รับจำนอง ที่ดินติดจำนองจะตรวจสอบได้อย่างไร เมื่อซื้อที่ดินกับคนไม่รู้จักเราจะรู้ได้ไงว่าทรัพย์นั้นที่จะซื้อติดจำนองไหม เราขอแนะนำให้เอาสำเนาโฉนดที่ดินที่จะซื้อไปเช็คกับที่ดิน สำนักงานสาขาหรือจังหวัดที่แปลงที่ดินนั้นตั้งอยู่ เพื่อขอตรวจดูหลังโฉนดที่ดิน (สารบัญทะเบียน) แปลงที่จะซื้อ ซึ่งหากมีนิติกรรมอะไรเกี่ยวกับโฉนดใบนี้ […]

อ่านเพิ่มเติม
บังคับจำนอง
3
Jan 23
การบังคับจำนอง คืออะไร ?

บังคับจำนอง ไม่ได้หมายความว่าเรามีทรัพย์สินอยู่แล้วถูกบังคับให้เอาไปจำนองแต่อย่างใด แต่หมายถึงการที่เราได้ทำสัญญาจำนองไว้เรียบร้อยแล้ว แต่ผิดสัญญา ไม่จ่ายดอกเบี้ย ไม่ชำระหนี้ตามที่ตกลงกันไว้ ทำให้ถูกฟ้องร้องต่อศาล โดยการบังคับจำนอง นั้นทำได้ 2 วิธีคือ ประเภทของ บังคับจำนอง ขายทอดตลาด คือการยื่นฟ้องต่อศาลเพื่อให้ศาลมีคำสั่ง “ยึด” ทรัพย์สินที่จำนองไว้ขายทอดตลาด และนำเงินมาใช้หนี้แก่ผู้รับจำนอง โดยจำเป็นต้องส่งหนังสือแจ้งลูกหนี้ก่อนล่วงหน้า 1 เดือน ถึงจะสามารถฟ้องร้องได้ การบังคับจำนองขายทอดตลาดนั้น หากตัวทรัพย์สินที่จำนองไว้มูลค่าต่ำกว่าหนี้ที่มีอยู่ ลูกหนี้ไม่จำเป็นต้องเสียค่าส่วนต่างแต่อย่างใด (แต่เสียที่ดิน เสียบ้านนะจ๊ะ!) และหากสามารถขายทรัพย์สินในราคาที่สูงกว่าหนี้ที่คงค้างได้ เจ้าหนี้จำเป็นต้องนำเงินส่วนที่เกินมาคืนให้แก่ลูกหนี้ไป จะเห็นได้ว่าการจำนองนั้น “เจ้าหนี้” ค่อนข้างเสียเปรียบในการทำสัญญาไม่น้อย เพราะฉะนั้น จะรับจำนองทรัพย์สินอะไร ให้ประเมินราคา ประเมินมูลค่าที่แท้จริงให้ดีเสียก่อน ก่อนที่จะเสียทั้งเงินและเวลาไปโดยใช่เหตุ ยึดทรัพย์สินให้เป็นของเจ้าหนี้ กรณีนี้สา […]

อ่านเพิ่มเติม
ค่าโอน
30
Dec 22
ไอ้หยา~ ค่าโอนอสังหาฯ ปีหน้า แพงขึ้น 100 เท่า!!

ถึงกับต้องร้องเสียงหลงกันว่า ไอ้หยา~ เมื่อ ค่าโอน อสังหาฯ ปีหน้า แพงขึ้นถึง 100 เท่า!! หลังมีมิติ ครม. ออกมาว่า ในปี 2566 นี้ จะมีมาตรการช่วยเหลือลดค่าโอนให้เพียง 1% เท่านั้น เทียบจากปี 2565 ที่ผ่านมาคนไทยได้รับการช่วยเหลือตรงนี้ เสียค่าโอนกันเพียงแค่ 0.01% จากปกติ 2% เท่านั้นเอง จากข่าวที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อวันที่ 20 ธันวาคม 2565 เห็นชอบมอบของขวัญปีใหม่ให้แก่ประชาชน ด้วยมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยปี 2566 โดยมีรายละเอียดดังนี้ ลดค่าจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์จาก 2% เหลือ 1%  ลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิม 1% เหลือ 0.01%  สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัย ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ และห้องชุด (คอนโด) ทั้งบ้านมือ 1 และมือ 2 เฉพาะที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท ต่อสัญญา (แหล่งที่มาข่าว https://www.thaigov.go.th/news/contents/details/62863) หมายความว่า.. หากเราจะซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาท  จากเดิมปี 2565 เราจะเสียค่าโอน 0.01% หรือ 300 บาท เพียงเท่านั้น แต่ในป […]

อ่านเพิ่มเติม
ก่อนลงทุนต้องรู้จักกับ อัตราการดูดซับ
19
Dec 22
ก่อนลงทุนต้องรู้จักกับ ‘อัตราการดูดซับ’

หลายต่อหลายครั้งเราเห็นคำว่า อัตราการดูดซับ ปรากฏบนข่าว ซึ่งบางทีก็อาจสร้างความสงสัยให้กับผู้ที่เพิ่งเริ่มศึกษาเรื่องอสังหาริมทรัพย์ ว่ามันคืออะไร วันนี้เราจะมาไขข้องสงสัยกันค่ะ อัตราการดูดซับ หรือ Absorption Rate คือ ดัชนีชี้วัด ‘ความต้องการ’ หรือ ‘อุปสงค์’ ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ว่าในทำเลนั้นๆ หรือ ตลาดของอสังหาฯ แต่ละประเภท เป็นที่ต้องการของผู้บริโภคมากน้อยเพียงใด ซึ่งสามารถคำนวณได้โดยการนำหน่วยที่ขายได้ หารด้วยจำนวนยูนิตทั้งหมดที่โครงการมี ยิ่งค่าสูง แสดงว่ายังเป็นที่ต้องการมาก อัตราการดูดซับนี้ เป็นหนึ่งในดัชนีที่ใช้คาดการณ์ภาวะธุรกิจ (Business Expectation Index) ซึ่งโดยส่วนมากทางภาครัฐจะเป็นผู้เก็บรวบรวมข้อมูลตัวเลขเพื่อนำมาใช้เป็นข้อมูล เพื่อให้เห็นถึงจุดสูงสุดและต่ำสุดของเศรษฐกิจในประเทศ และติดตามสภาวะเศรษฐกิจ แต่ในบางครั้ง ทางผู้พัฒนาอสังริมทรัพย์เองก็มีการเก็บรวมรวบข้อมูลตัวเลขเกี่ยวกับโครงการของตน เพื่อคำนวณออกมาเป็นอัตราการดูดซับเช่นเดียวกัน ตัวอย่างเช่น ครึ่งแรกของปี 2565 อัตราการดูดซับของที่อยู่อาศัยทุกประเภท ต่ำสุดในรอบ 5 ปี สำหรับบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด อัตราการดูดซับอยู่ท […]

อ่านเพิ่มเติม