25
Nov 25
ชำระดอกเบี้ยช้า เสี่ยงอะไรบ้างในสัญญาขายฝาก

               การทำ สัญญาขายฝาก เป็นวิธีขอเงินทุนที่ได้รับความนิยม เนื่องจากได้เงินไว ใช้ขั้นตอนไม่ซับซ้อน และยังคงมีสิทธิไถ่ถอนทรัพย์คืนได้ภายในกำหนดเวลา อย่างไรก็ตาม หนึ่งใน “ความเสี่ยงใหญ่ที่สุด” คือ ชำระดอกเบี้ยล่าช้า เพราะอาจทำให้เกิดผลกระทบหลายด้าน โดยเฉพาะอย่างยิ่งกรณีที่เจ้าของทรัพย์ไม่ระวัง อาจนำไปสู่ “การหลุดทรัพย์” ได้เลยทีเดียว ต่อไปนี้คือสิ่งที่ต้องรู้เกี่ยวกับ ความเสี่ยงเมื่อชำระดอกเบี้ยช้าในสัญญาขายฝาก 1. เสี่ยงหลุดสิทธิไถ่ถอนทรัพย์ (Risk of Losing Redemption Right)                สัญญาขายฝากกำหนดชัดว่าผู้ขายฝากต้อง ชำระดอกเบี้ยตรงเวลา หากผิดนัด ชำระช้า หรือไม่ชำระเลย อาจถูกตีความว่า “ผู้ขายฝากไม่ประสงค์จะรักษาสัญญา” ในบางกรณี ผู้รับซื้อฝากสามารถ ปฏิเสธการไถ่ถอน ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์อย่างสมบูรณ์ หากปล่อยให้เลยกำหนดไถ่ถอน ทั้งทรัพย์จะกลายเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีโดยสมบูรณ์ 2. เสียค่าปรับหรือดอกเบี้ยผิดนัดเพิ่ม                แม้ในกฎหมายจะไม่ได้กำหนดค่าปรับตายตัว แต่ส่วนใหญ่ ผู้รับซื้อฝากจะระบุค่าปรับการชำระล่าช้า เช่น ค่าปรับต่อวัน หรือดอกเบี้ยผิดนัด เมื่อดอกเบี้ยช้าเพี […]

อ่านเพิ่มเติม
21
Nov 25
ทำไม ไม่ควรขายทรัพย์ แต่ควรขายฝาก เมื่อธุรกิจต้องการเงินแค่ 6 เดือน

               ไม่ควรขายทรัพย์ แต่ควรขายฝาก เมื่อธุรกิจต้องการเงินแค่ 6 เดือน ในช่วงที่ธุรกิจต้องการ เงินด่วนเพื่อหมุนสั้นๆ เพียง 3–6 เดือน เจ้าของกิจการมักเผชิญแรงกดดันจนคิดจะ “ขายทรัพย์” เช่น บ้าน คอนโด หรือที่ดิน เพื่อให้ได้เงินเร็วที่สุด                 แต่จริงๆ แล้วการขายทรัพย์ อาจทำให้คุณ เสียโอกาสสำคัญในระยะยาว เพราะคุณกำลัง “แลกทรัพย์สินถาวรกับเงินที่ต้องใช้เพียงชั่วคราว” ทางเลือกที่เหมาะกว่าในการแก้ปัญหาเงินหมุนระยะสั้นคือ —-> การขายฝาก ⭐ทำไมการขายทรัพย์จึงไม่เหมาะ หากต้องการเงินเพียง 6 เดือน? 1) ขายทรัพย์ = เสียกรรมสิทธิ์ถาวร แม้ต้องการเงินแค่ระยะสั้น                การขายทรัพย์คือการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้อื่นแบบ 100% แต่ปัญหาเงินหมุนของคุณอาจต้องการเวลาเพียงไม่กี่เดือนในการฟื้นตัว การเสียทรัพย์ไปถาวร เพื่อแก้ปัญหาชั่วคราว จึง ไม่คุ้มในเชิงธุรกิจ   2) รีบขาย = ได้ราคาต่ำกว่าตลาดเสมอ                ผู้ที่ขายทรัพย์ เพราะต้องการเงินด่วน มักเจอผู้ซื้อที่ต่อรองหนัก เช่น ขอราคาต่ำ, เพราะอยากปิดดีลไวแลกส่วนลด ใช้เวลาประเมินและยื่นกู้นาน ทำให้โอกาสขายได้ราคาตลาดแทบเป็นไปไม่ได้ บ […]

อ่านเพิ่มเติม
19
Nov 25
โฉนดที่ดิน ในเมือง vs ต่างจังหวัด ใช้ค้ำประกันต่างกันไหม?

               การใช้ โฉนดที่ดิน เป็นหลักทรัพย์ในการขอสินเชื่อ จำนอง หรือขายฝาก ถือเป็นวิธีที่ได้รับความนิยมมาก เพราะดอกเบี้ยต่ำกว่าเงินกู้นอกระบบ และวงเงินอนุมัติสูงกว่าเงินกู้แบบใช้บุคคลค้ำประกัน แต่หลายคนสงสัยว่า…                โฉนดที่ดินในเมืองกับต่างจังหวัด ใช้เป็นหลักทรัพย์เหมือนกันหรือไม่? วงเงินอนุมัติจะต่างกันแค่ไหน?                บทความนี้ Property4Cash เงินด่วนอสังหา สรุปคำตอบแบบเข้าใจง่าย สำหรับผู้ที่กำลังวางแผนใช้ที่ดินเป็นหลักค้ำประกัน มาให้แล้ว…    โฉนดที่ดินทุกที่ “ใช้เป็นหลักทรัพย์ได้เหมือนกัน”                ไม่ว่าจะเป็น ที่ดินในกรุงเทพฯ, ที่ดินในต่างจังหวัด, ที่ดินชนบท, ที่ดินใจกลางเมือง ทุกแห่งสามารถใช้เป็นหลักทรัพย์เพื่อจำนองหรือขายฝากได้ตามกฎหมาย ตราบใดที่เป็นโฉนดที่ดินประเภท นส.4 จ (โฉนด) โดยไม่ติดภาระอื่น เช่น ถูกอายัด หรือคดีความ แต่สิ่งที่แตกต่างคือ “มูลค่าประเมิน” ซึ่งส่งผลต่อวงเงินที่อนุมัติได้โดยตรง   ความต่างสำคัญ มูลค่าตลาดของที่ดิน (Market Value)                ที่ดินในเมือง (Urban Land) ราคาต่อตารางวาสูงกว่า มีความต้องการซื้อ–ขายมาก การพัฒนา […]

อ่านเพิ่มเติม
11
Nov 25
เครดิตบูโรไม่ดี = หมดสิทธิ์กู้เงิน?

เครดิตบูโรไม่ดี = หมดสิทธิ์กู้เงิน?                ไม่จริงเสมอไป! หลายคนเข้าใจว่าถ้า “เครดิตบูโรไม่ดี” จะไม่มีทางกู้ได้อีกเลย แต่ความจริงคือ ยังมีทางออก เพียงแต่ต้องรู้วิธีและเลือกแหล่งเงินที่ “เหมาะกับสถานการณ์” ก่อนอื่น มารู้กันก่อนว่า “เครดิตบูโรไม่ดี” หมายถึงอะไร และส่งผลอย่างไร   เครดิตบูโรคืออะไร?                เครดิตบูโร คือ ข้อมูลประวัติการกู้ยืมเงินของเรา เช่น เคยผ่อนบ้าน รถ บัตรเครดิต หรือสินเชื่อส่วนบุคคล เคยจ่ายล่าช้า ผิดนัด หรือไม่ชำระหนี้ ข้อมูลเหล่านี้จะถูกบันทึกไว้ และธนาคารใช้พิจารณาก่อนอนุมัติสินเชื่อ หากมีประวัติ “ผิดนัดชำระหนี้” ซ้ำๆ ระบบจะมองว่าเป็น ผู้กู้ที่มีความเสี่ยงสูง ทำให้โอกาสกู้ผ่านลดลง ผลกระทบของเครดิตบูโรไม่ดี กู้เงินจากธนาคารยาก หรือถูกปฏิเสธทันที ต้องใช้หลักประกันมากขึ้น อัตราดอกเบี้ยสูงกว่าปกติ ไม่สามารถขอสินเชื่อใหม่ได้ในระยะสั้น แต่ข่าวดีคือ… ยังมีช่องทางอื่นที่กู้ได้จริง ถูกกฎหมาย และได้เงินเร็ว   นี่คือ 4 ทางออก เมื่อเครดิตบูโรไม่ดี แต่ต้องการเงินด่วน ใช้ “ทรัพย์สินค้ำประกัน” เช่น บ้าน ที่ดิน หรือคอนโด                นี่คือวิธีที่ได้ผลท […]

อ่านเพิ่มเติม
7
Nov 25
ทำไม! คนที่ต้องการ เงินด่วนอสังหา ถึงเลือกขายฝากแทนการจำนอง?

ทำไม! คนที่ต้องการ เงินด่วนอสังหา ถึงเลือกขายฝากแทนการจำนอง? ก่อนอื่น มารู้จัก “ขายฝาก” และ “จำนอง” กันก่อน                 หลายคนอาจคิดว่าขายฝากกับจำนอง คือ สิ่งเดียวกัน แต่จริงๆ แล้วต่างกันในแง่ สิทธิ์ในทรัพย์สินและเงื่อนไขสัญญา                จำนอง คือ เอาทรัพย์ไปค้ำประกันหนี้ แต่ยังเป็นเจ้าของอยู่ กรรมสิทธิ์ด้านหลังโฉนดยังเป็นชื่อผู้จำนอง ต้องชำระหนี้ครบแล้ว จะไถ่ถอนจำนอง ต้องจ่ายดอกเบี้ยตรงทุกเดือน วงเงินอนุมัติจะอยู่ที่ 30-40% ของราคาตลาด                ขายฝาก คือ ขายทรัพย์ให้ผู้รับฝาก แต่มีสิทธิ์ “ไถ่คืน” ภายในเวลาที่กำหนด กรรมสิทธิ์จะถูกเปลี่ยนมือไปเป็นของผู้รับซื้อฝากเพียงชั่วคราว เมื่อครบกำหนดก็นำเงินต้นมาไถ่ถอน พร้อมกับดอกเบี้ยที่ตกลงกัน ตามกำหนดเวลาได้เลยค่ะ วงเงินอนุมัติจะอยู่ที่ 50-65% ของราคาตลาด   แล้วทำไมหลายคนถึง “เลือกขายฝาก”? ได้ “วงเงินสูงกว่า” การจำนอง                ผู้ให้เงินกู้แบบขายฝาก มักพิจารณาจาก มูลค่าทรัพย์จริง มากกว่ารายได้ของผู้กู้  ทำให้ขายฝากสามารถให้วงเงินสูงถึง 80–100% ของราคาประเมินทรัพย์ เหมาะกับคนที่ต้องการเงินก้อนใหญ่ เช่น ปิดหนี้ธนาคาร, ลง […]

อ่านเพิ่มเติม
6
Nov 25
ทำไม! ที่ดินย่านอารีย์ ถึงกลายเป็นทำเลทอง แตะ 1.2 ล้านต่อตารางวาได้?

ทำไม ที่ดินย่านอารีย์ ถึงกลายเป็นทำเลทอง แตะ 1.2 ล้านต่อตารางวาได้?                “อารีย์” ไม่ใช่แค่ชื่อสถานีรถไฟฟ้าอีกต่อไป แต่กลายเป็น สัญลักษณ์ของความหรูหราแบบคนเมือง ที่มีทั้งความสะดวก ไลฟ์สไตล์ และบรรยากาศชุมชนอบอุ่นในเวลาเดียวกัน                 ราคาที่ดินย่านนี้พุ่งขึ้นต่อเนื่องในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา จนล่าสุดแตะระดับ 1.2 ล้านบาทต่อตารางวา และยังมีแนวโน้มขยับขึ้นอีก แต่เพราะอะไรถึง “แรง” ขนาดนี้? มาดูกันค่ะ 1. ทำเลศักยภาพกลางเมือง ใกล้รถไฟฟ้า BTS อารีย์                อารีย์ตั้งอยู่บนถนนพหลโยธิน เขตพญาไท  ซึ่งถือเป็น “จุดศูนย์กลาง” เชื่อมย่านสำคัญของกรุงเทพฯ ทั้ง สยาม – อนุสาวรีย์ชัยฯ,ลาดพร้าว – จตุจักร และถนนวิภาวดีรังสิต                มีรถไฟฟ้า BTS สถานีอารีย์ที่ช่วยให้เดินทางเข้า-ออกเมืองได้รวดเร็ว ทำให้เป็นที่ต้องการของทั้งคนทำงาน ผู้บริหาร และต่างชาติที่อยากอยู่ “ใกล้ทุกอย่าง”   2.  ไลฟ์สไตล์ครบ คอนโด คาเฟ่ และออฟฟิศชั้นนำ                อารีย์ถูกขนานนามว่าเป็น “ย่านฮิปของคนมีระดับ” เต็มไปด้วยคาเฟ่ ร้านอาหาร และคอนโดหรูระดับพรีเมียม อีกทั้งยังเป็นที่ตั้งของอาคารสำนักงาน […]

อ่านเพิ่มเติม
5
Nov 25
ทำไมการใช้ หลักทรัพย์ค้ำประกัน ถึงได้วงเงินสูง?

ทำไมการใช้ หลักทรัพย์ค้ำประกัน ถึงได้วงเงินสูง? รวมทั้งชวนเจาะลึก 3 ปัจจัยหลัก                 ก่อนอื่นต้องมาทำความเข้าใจกันก่อนว่า… การที่ธนาคารหรือนายทุนจะอนุมัติวงเงินให้สูง หลักแสน หลักล้าน ถ้าไม่มีหลักทรัพย์มาค้ำประกันเป็นเรื่องที่เป็นไปไม่ได้อยู่แล้วนะคะ…                 สาเหตุที่ทำให้การใช้หลักทรัพย์เข้ามาค้ำประกัน แล้วได้วงเงินสูงมีดังนี้   ความเสี่ยงต่ำ คือ ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ผู้ให้กู้อนุมัติวงเงินสูง เมื่อมีบ้านหรือที่ดินค้ำไว้ ผู้ให้กู้มั่นใจได้ว่าหากเกิดเหตุไม่คาดคิด ยังสามารถนำทรัพย์นั้นไปชำระหนี้ได้ ดังนั้นจึงกล้า “ปล่อยวงเงิน” สูงกว่าการกู้แบบไม่มีหลักประกัน (Personal Loan) หลายเท่า เช่น กู้ส่วนบุคคล (ไม่มีหลักทรัพย์) → วงเงินสูงสุดประมาณ 3–5 เท่าของรายได้ กู้แบบมีหลักทรัพย์ → วงเงินสูงสุดถึง 70–100% ของราคาประเมินทรัพย์ มูลค่าหลักประกัน นับเป็น Collateral Value ที่มั่นคง และจับต้องได้ บ้าน ที่ดิน คอนโด มีมูลค่าตลาดที่ชัดเจน และมักจะไม่ลดลงอย่างรวดเร็ว เหมือนรถยนต์หรือทรัพย์สินอื่นๆ  การประเมินราคา ผู้ให้กู้จะส่งผู้เชี่ยวชาญมาประเมินมูลค่าตลาด ณ ปัจจุบัน ซึ่งเป็นตัวกำหนด […]

อ่านเพิ่มเติม
1
Nov 25
จำนองบ้าน vs รีไฟแนนซ์ แบบไหนคุ้มค่ากว่ากัน?

               ก่อนอื่นมาทำความเข้าใจกันก่อน ว่า… ทั้ง จำนองบ้าน vs รีไฟแนนซ์  เป็นการใช้ อสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันเงินกู้ แต่มีจุดประสงค์และผลลัพธ์ที่ต่างกันอย่างมาก    เปรียบเทียบจำนองบ้าน vs รีไฟแนนซ์ จำนองบ้าน ใช้บ้านค้ำเพื่อกู้เงินสดก้อนใหม่, ผู้กู้หลัก คือ เจ้าของบ้านที่ต้องการเงินทุน, ผลลัพธ์ ได้เงินสดทันที, ดอกเบี้ยโดยทั่วไป สูงกว่าเล็กน้อย (ขึ้นอยู่กับความเสี่ยง), ระยะเวลาอนุมัติ เร็ว (1–3 สัปดาห์) รีไฟแนนซ์บ้าน ย้ายหนี้ไปธนาคารใหม่เพื่อลดดอกเบี้ย, ผู้กู้หลัก คือ เจ้าของบ้านที่มีสินเชื่ออยู่แล้ว ผลลัพธ์ ได้ภาระผ่อนต่อเดือนลดลง, ต่ำกว่าของเดิม (ตามโปรโมชั่นธนาคาร), ระยะเวลาอนุมัติ เช้ากว่า (1–2 เดือน)                การ “จำนอง” คือ การนำบ้านหรือที่ดินไปค้ำประกันเพื่อขอเงินกู้ โดยที่เจ้าของยังถือกรรมสิทธิ์อยู่ แต่ธนาคารหรือผู้ให้กู้มีสิทธิบังคับขายได้ หากไม่ชำระหนี้ตามสัญญา ข้อดี : ได้เงินสดก้อนใหญ่โดยไม่ต้องขายบ้าน, ยังอยู่ในบ้านได้ตามปกติ, ระยะเวลาทำเรื่องสั้น เหมาะกับคนต้องการ “เงินด่วน” ข้อเสีย : ดอกเบี้ยสูงกว่ารีไฟแนนซ์, หากผิดนัดชำระต่อเนื่อง อาจถูกฟ้องบังคับจำนอง […]

อ่านเพิ่มเติม
1
Nov 25
ภาษีอสังหาริมทรัพย์ ที่ผู้ประกอบการควรรู้ เมื่อใช้ ‘บ้าน’ เป็นไลฟ์ขายของ

ภาษีอสังหาริมทรัพย์ ที่ผู้ประกอบการควรรู้ เมื่ออินฟลูเอนเซอร์ใช้ “บ้าน” เป็นสตูดิโอไลฟ์ขายของ เทรนด์ใหม่ บ้านไม่ได้เป็นแค่ที่อยู่อาศัยอีกต่อไป                ยุคของ “อินฟลูเอนเซอร์ – ไลฟ์ขายของ” ทำให้หลายคนเริ่มใช้บ้านของตัวเองเป็นพื้นที่สร้างคอนเทนต์ ถ่ายสินค้า หรือแม้แต่ตั้งเป็น “สตูดิโอขายของ” แบบเต็มรูปแบบ แต่สิ่งที่หลายคน มองข้าม คือผลทาง “ภาษีอสังหาริมทรัพย์” ซึ่งอาจเปลี่ยนสถานะบ้านจาก “ที่อยู่อาศัย” ไปเป็น “ทรัพย์สินเพื่อการพาณิชย์” ได้โดยไม่รู้ตัว   ภาษีที่เกี่ยวข้อง: “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง”                ตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ตาม พ.ร.บ. ภาษีที่ดินฯ) กำหนดชัดว่า การใช้บ้านหรือที่ดินเพื่อทำการค้า หรือประกอบธุรกิจ จะถูกจัดเก็บภาษีในอัตรา “เชิงพาณิชย์” ไม่ใช่ “อยู่อาศัย” ตัวอย่าง ถ้าใช้บ้านบางส่วนถ่ายคลิป รีวิวสินค้า ไลฟ์ขายของ หรือรับสปอนเซอร์ → อาจเข้าข่าย “ใช้เพื่อการประกอบการ” ถ้าเปิดพื้นที่เป็นสตูดิโอให้คนอื่นเช่าใช้ถ่ายงาน → ชัดเจนว่าเป็น “การประกอบธุรกิจ” ต้องเสียภาษีเชิงพาณิชย์ ความแตกต่างของอัตราภาษี ประเภทการใช้ทรัพย์ อัตราภาษีโด […]

อ่านเพิ่มเติม
28
Oct 25
อัพเดทข้อตกลง MOU ไทย-สหรัฐ ใครได้เปรียบ? 

อัพเดทข้อตกลง MOU ไทย-สหรัฐ ใครได้เปรียบ?                 เมื่อวันที่ 26 ตุลาคม 2568 เว็บไซต์ทำเนียบขาวของสหรัฐฯ เปิดเผยรายละเอียดฉบับเต็มของ “บันทึกความเข้าใจระหว่างรัฐบาลแห่งสหรัฐอเมริกาและรัฐบาลแห่งราชอาณาจักรไทย ว่าด้วยความร่วมมือในการพัฒนาความหลากหลายของห่วงโซ่อุปทานของแร่ธาตุที่มีความสำคัญในระดับโลกและการส่งเสริมการลงทุน” มีรายละเอียด ดังนี้   รัฐบาลสหรัฐอเมริกา และรัฐบาลไทย (ต่อไปนี้เรียกว่า “ภาคี”)                แสวงหาความร่วมมือในการกำกับดูแลภาคทรัพยากรแร่ธาตุสำคัญ ส่งเสริมความร่วมมือระหว่างภาคธุรกิจของทั้งสองประเทศ และส่งเสริมการค้าและการลงทุน เพื่อยกระดับการบูรณาการของไทยเข้าสู่ห่วงโซ่อุปทานระดับโลกที่มีความมั่นคงและเชื่อถือได้                โดยคำนึงถึงประวัติศาสตร์ความสัมพันธ์อันยาวนานด้านการค้าและการลงทุนระหว่างสองภาคี ตลอดจนความสำคัญของการส่งเสริมการค้าและการลงทุนเพื่อการเติบโตทางเศรษฐกิจและการพัฒนา                ตระหนักถึงความสำคัญของตลาดที่มีความมั่นคง หลากหลาย คล่องตัว และเป็นธรรมสำหรับห่วงโซ่อุปทานแร่ธาตุที่มีความสำคัญ เพื่อสนับสนุนการสำรวจ การสกัด การแปรรูป ก […]

อ่านเพิ่มเติม
24
Oct 25
ทำไม!! จำนองถึงให้วงเงินน้อยกว่าขายฝาก

ทำไม!! จำนองถึงให้วงเงินน้อยกว่าขายฝาก                ก่อนอื่นต้องเข้าใจก่อน “จำนอง” กับ “ขายฝาก” ต่างกันอย่างไร?                หลายคนที่ต้องการใช้บ้าน คอนโด หรือที่ดิน เป็นหลักประกัน เพื่อขอสินเชื่อ มักสับสนระหว่าง “จำนอง” และ “ขายฝาก” เพราะทั้งสองต่างก็เป็นวิธีนำอสังหาริมทรัพย์มาใช้เป็นทุนเหมือนกัน แต่ความจริงแล้ว ทั้งสองรูปแบบมี หลักกฎหมาย วงเงิน และความเสี่ยงต่างกันอย่างสิ้นเชิง   เปรียบเทียบความแตกต่างของการจำนอง และ ขายฝาก ลักษณะสัญญา การจำนองและขายฝาก ใช้ทรัพย์ค้ำประกันเงินกู้ โดยการขายฝาก จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ชั่วคราวให้ผู้ซื้อฝาก สิทธิเจ้าของทรัพย์ การจำนอง จะยังเป็นของผู้จำนอง แต่การขายฝาก ด้านหลังโฉนดจะเปลี่ยนชื่อเป็นผู้ซื้อฝากทันที ในวันทำธุรกรรม  วงเงินที่ได้รับ จำนอง 30–40% ของราคาประเมิน ส่วนขายฝาก 50–65% ของราคาตลาด การชำระคืน จำนองต้องผ่อนจ่ายดอกเบี้ย ส่วนการขายฝากสามารถชำระดอกเบี้ยรายเดือน หรือจะจ่ายในวันไถ่ถอน ก็ได้  การบังคับใช้สิทธิ์ ในกรณีจำนอง หากเจ้าของปล่อยทรัพย์หลุด ผู้รับจำนองจะต้องต้องฟ้องศาลก่อนยึดทรัพย์ ส่วนขายฝาก หากหลุดแล้ว ทรัพย์จะเป็นของผู้ซื้อฝาก […]

อ่านเพิ่มเติม
23
Oct 25
สามารถทำ ขายฝากในนามผู้จัดการมรดก ได้ไหม?

ช่วงเวลาที่ผ่านมา มีคำถามที่หลายคนสงสัย “ที่ดินมรดก” สามารถนำมาทำ ขายฝากในนามผู้จัดการมรดก ได้ไหม?                เมื่อเจ้าของทรัพย์เสียชีวิต ทรัพย์สินทุกอย่าง เช่น ที่ดิน บ้าน หรือคอนโด จะตกเป็น มรดกของทายาทโดยธรรม (ลูก หลาน คู่สมรส ฯลฯ)  แต่ก่อนที่ใครจะสามารถนำทรัพย์นั้นไปทำธุรกรรมใดๆ ได้ เช่น ขาย, โอน, หรือขายฝาก จำเป็นต้องมี “ผู้จัดการมรดก” ซึ่งศาลแต่งตั้งให้เป็นผู้ดูแลทรัพย์มรดกแทนเจ้าของเดิม                ดังนั้น คำถามคือ❓ ผู้จัดการมรดกสามารถนำทรัพย์มรดกไปทำขายฝากได้หรือไม่? คำตอบคือ “ทำได้ แต่ต้องมีเงื่อนไขทางกฎหมายที่ชัดเจน” ผู้จัดการมรดก สามารถทำขายฝากได้ แต่ต้อง ได้รับอนุญาตจากศาลก่อน เพราะทรัพย์สินนั้นไม่ใช่ของผู้จัดการมรดกโดยตรง แต่เป็นของ “กองมรดก” ซึ่งมีทายาทหลายคนเป็นเจ้าของร่วม   เงื่อนไขสำคัญที่ศาลจะพิจารณา มีเหตุผลความจำเป็นชัดเจน เช่น ต้องการนำเงินมาชำระหนี้มรดก, ต้องซ่อมแซมทรัพย์ที่อยู่ในสภาพชำรุด, ต้องแบ่งผลประโยชน์ให้ทายาทตามส่วน ได้รับความยินยอมจากทายาททุกคน หากทายาทบางส่วนไม่เห็นด้วย ศาลอาจไม่อนุญาตให้ทำขายฝาก การทำขายฝากต้องดำเนินการอย่างโปร่งใสและเป็นธรร […]

อ่านเพิ่มเติม